房地产估价实务作业指导书

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房地产估价实务作业指导书
第 1 章 房地产估价概述............................................................................................................... 3
1 房地产估价的含义与目的............................................................................................. 3
2 房地产估价的基本原则与方法..................................................................................... 3
第 2 章 房地产市场分析............................................................................................................... 4
1 房地产市场概述............................................................................................................. 4
1.1 房地产市场的定义与分类......................................................................................... 4
1.2 房地产市场的特点..................................................................................................... 5
1.3 房地产市场的发展趋势............................................................................................. 5
2 房地产市场供求分析..................................................................................................... 5
2.1 房地产市场供给分析................................................................................................. 5
2.2 房地产市场需求分析................................................................................................. 5
2.3 房地产市场供求平衡分析......................................................................................... 6
3 房地产价格分析............................................................................................................. 6
3.1 房地产价格形成机制................................................................................................. 6
3.2 房地产价格影响因素................................................................................................. 6
3.3 房地产价格趋势分析................................................................................................. 6
第 3 章 房地产估价的基本程序................................................................................................... 7
1 估价前期准备................................................................................................................ 7
1.1 获取委托及明确估价目的......................................................................................... 7
1.2 收集相关资料............................................................................................................. 7
1.3 制定估价方案............................................................................................................. 7
2 估价现场勘查................................................................................................................ 7
2.1 现场勘查准备............................................................................................................. 7
2.2 实地勘查.................................................................................................................... 7
2.3 勘查记录整理............................................................................................................. 7
3 估价报告编制................................................................................................................ 7
3.1 估价方法选择与应用................................................................................................. 7
3.2 估算价值.................................................................................................................... 7
3.3 报告撰写.................................................................................................................... 8
3.4 报告审核与提交......................................................................................................... 8
第 4 章 土地估价方法................................................................................................................... 8
1 土地估价概述................................................................................................................ 8
2 成本法在土地估价中的应用......................................................................................... 8
2.1 确定土地取得成本..................................................................................................... 8
2.2 确定土地开发成本..................................................................................................... 8
2.3 确定正常利润............................................................................................................. 8
2.4 计算土地价值............................................................................................................. 8
3 市场比较法在土地估价中的应用................................................................................. 8
3.1 选择可比实例............................................................................................................. 9
3.2 调整可比实例的价格................................................................................................. 9

3.3 计算土地价值............................................................................................................. 9
3.4 分析市场趋势............................................................................................................. 9
第 5 章 建筑物估价方法............................................................................................................... 9
1 建筑物估价概述............................................................................................................. 9
2 成本法在建筑物估价中的应用..................................................................................... 9
2.1 确定建筑物重建成本或替换成本............................................................................. 9
2.2 计算建筑物折旧......................................................................................................... 9
2.3 计算建筑物价值....................................................................................................... 10
3 市场比较法在建筑物估价中的应用........................................................................... 10
3.1 选择可比实例........................................................................................................... 10
3.2 调整差异因素........................................................................................................... 10
3.3 计算建筑物价值....................................................................................................... 10
第 6 章 房地产综合估价方法..................................................................................................... 10
1 房地产综合估价概述................................................................................................... 10
2 收益法在房地产综合估价中的应用........................................................................... 10
2.1 预测房地产的未来收益........................................................................................... 10
2.2 确定折现率.............................................................................................................. 11
2.3 计算房地产价值....................................................................................................... 11
3 成本法与市场比较法在房地产综合估价中的应用....................................................11
3.1 成本法在房地产综合估价中的应用........................................................................ 11
3.2 市场比较法在房地产综合估价中的应用................................................................ 11
第 7 章 房地产估价中的风险分析............................................................................................. 11
1 风险概述...................................................................................................................... 11
2 风险识别与评估........................................................................................................... 12
2.1 市场风险.................................................................................................................. 12
2.2 信用风险.................................................................................................................. 12
2.3 操作风险.................................................................................................................. 12
2.4 法律风险.................................................................................................................. 13
3 风险应对与控制........................................................................................................... 13
3.1 风险应对措施........................................................................................................... 13
3.2 风险控制措施........................................................................................................... 13
第 8 章 房地产估价案例解析..................................................................................................... 13
1 住宅房地产估价案例................................................................................................... 13
1.1 案例概述.................................................................................................................. 13
1.2 估价方法.................................................................................................................. 13
1.3 估价过程.................................................................................................................. 13
1.4 估价结果.................................................................................................................. 14
2 商业房地产估价案例................................................................................................... 14
2.1 案例概述.................................................................................................................. 14
2.2 估价方法.................................................................................................................. 14
2.3 估价过程.................................................................................................................. 14
2.4 估价结果.................................................................................................................. 14
3 工业房地产估价案例................................................................................................... 14
3.1 案例概述.................................................................................................................. 14

3.2 估价方法.................................................................................................................. 14
3.3 估价过程.................................................................................................................. 15
3.4 估价结果.................................................................................................................. 15
第 9 章 房地产估价报告撰写与审查......................................................................................... 15
1 房地产估价报告撰写要点........................................................................................... 15
1.1 报告结构.................................................................................................................. 15
1.2 估价目的与对象....................................................................................................... 15
1.3 估价方法与依据....................................................................................................... 15
1.4 估价过程.................................................................................................................. 15
1.5 估价结果.................................................................................................................. 15
1.6 估价风险提示........................................................................................................... 15
2 房地产估价报告审查要点........................................................................................... 16
2.1 审查程序.................................................................................................................. 16
2.2 估价方法与依据....................................................................................................... 16
2.3 估价结果.................................................................................................................. 16
2.4 报告格式与内容....................................................................................................... 16
2.5 法律法规遵守情况................................................................................................... 16
3 房地产估价报告撰写与审查实例............................................................................... 16
3.1 实例一：某住宅项目估价报告撰写与审查............................................................ 16
3.2 实例二：某商业地产项目估价报告撰写与审查....................................................16
第 10 章 房地产估价职业道德与法律法规................................................................................ 16
1 房地产估价职业道德................................................................................................. 16
1.1 估价师职业道德的基本要求................................................................................. 16
1.2 房地产估价职业道德规范..................................................................................... 16
2 房地产估价法律法规................................................................................................. 17
2.1 我国房地产估价法律法规体系............................................................................. 17
2.2 房地产估价法律法规的主要内容.......................................................................... 17
3 房地产估价行业自律规范......................................................................................... 17
3.1 行业自律规范的意义与作用................................................................................. 17
3.2 行业自律规范的主要内容..................................................................................... 17
第 1 章 房地产估价概述
1 房地产估价的含义与目的
房地产估价是指依据房地产的价值、市场状况和相关法律法规，采用科学、
合理的方法，对房地产的市场价值进行估算的专业活动。其主要目的是为房地产
交易、抵押、征收、补偿、租赁、投资等活动提供价值参考依据。
2 房地产估价的基本原则与方法
房地产估价应遵循以下基本原则：
（1）合法原则：房地产估价应严格遵守国家法律法规和政策，保证估价活

动合法合规。

（2）客观原则：房地产估价应以客观事实为依据，避免主观臆断和人为干

扰。

（3）公正原则：房地产估价应保持公正、中立，保证估价结果公平合理。

（4）科学原则：房地产估价应采用科学、合理的方法，保证估价结果的准

确性和可靠性。

房地产估价的主要方法包括：

（1）比较法：通过对类似房地产的交易案例进行比较，分析其价格差异，

得出被估价房地产的价值。

（2）成本法：根据房地产的重建成本或替代成本，扣除折旧等因素，计算

出房地产的价值。

（3）收益法：预测房地产未来的租金收入或经营收益，通过折现或资本化

处理，计算出房地产的价值。

（4）假设开发法：根据房地产的开发潜力，预测开发完成后的价值，扣除

开发成本、利润等，计算出房地产的价值。

（5）剩余法：适用于具有投资属性的房地产，通过预测房地产的未来收益，

扣除经营成本、贷款利息等，计算出房地产的价值。

第 2 章房地产市场分析

2.1 房地产市场概述

房地产市场作为国民经济的重要组成部分，具有地域性、周期性和政策性等

特点。本章旨在对房地产市场的基本情况进行概述，分析市场运行的规律，为房

地产估价提供市场依据。本节将从房地产市场的定义、分类、特点及发展趋势等

方面展开论述。

2.1.1 房地产市场的定义与分类

房地产市场是指在一定时期内，房地产商品和服务交易的场所和过程。根据

不同的分类标准，房地产市场可分为以下几类：

（1）按照房地产的性质和用途，可分为住宅市场、商业市场、工业市场和

办公市场等；

（2）按照房地产的交易方式，可分为买卖市场、租赁市场和抵押市场等；

（3）按照房地产的区域范围，可分为城市市场、城乡结合部市场和农村市

场等。

2.1.2 房地产市场的特点

房地产市场具有以下特点：

（1）地域性：房地产市场受地理环境、经济发展水平、人口密度等因素影

响，具有较强的地域性；

（2）周期性：房地产市场受宏观经济、政策调整等因素影响，呈现周期性

波动；

（3）政策性：房地产市场受到国家政策、法律法规的严格调控；

（4）投资性：房地产市场具有投资和消费双重属性，吸引大量投资者参与。

2.1.3 房地产市场的发展趋势

我国经济的持续增长，房地产市场呈现出以下发展趋势：

（1）市场供需总体平衡，但地区间、业态间分化加剧；

（2）政策调控逐渐从短期调控转向长效机制；

（3）房地产市场逐步实现高质量发展，产业升级和结构优化；

（4）房地产企业竞争加剧，行业集中度不断提高。

2.2 房地产市场供求分析

房地产市场的供求关系是影响房地产价格的主要因素。本节将从房地产市场

的供给、需求和供求平衡等方面进行分析。

2.2.1 房地产市场供给分析

房地产市场供给包括新房市场和存量房市场。影响供给的主要因素有：

（1）土地供应：土地供应是房地产市场供给的基础，受国家政策、土地市

场状况等因素影响；

（2）房地产开发商：开发商的开发能力、资金实力和预期收益等因素影响

房地产供给；

（3）房屋库存：房屋库存状况反映市场供给的充足程度，影响房地产价格。

2.2.2 房地产市场需求分析

房地产市场需求包括自住需求和投资需求。影响需求的主要因素有：

（1）人口因素：人口数量、结构和分布影响房地产市场需求；

（2）收入水平：居民收入水平及其增长速度影响房地产购买能力；

（3）利率水平：利率水平影响房地产贷款成本，进而影响市场需求；

（4）政策调控：政策调控对房地产市场需求具有显著影响。

2.2.3 房地产市场供求平衡分析

房地产市场供求平衡是指在一定时期内，房地产市场供给与需求相互适应，

价格稳定的状态。供求平衡分析主要包括以下内容：

（1）市场供需总量分析：分析市场总体供需状况，判断市场趋势；

（2）市场结构分析：分析不同业态、区域市场的供需状况，揭示市场分化

现象；

（3）市场周期分析：分析房地产市场的周期性波动，为市场预测提供依据。

2.3 房地产价格分析

房地产价格是房地产市场运行的核心指标，受到多种因素影响。本节将从房

地产价格的形成机制、影响因素和价格趋势等方面进行分析。

2.3.1 房地产价格形成机制

房地产价格形成机制主要包括以下方面：

（1）成本因素：房地产开发的土地、建筑、融资等成本影响房地产价格；

（2）供需关系：房地产市场供需状况影响房地产价格；

（3）市场竞争：市场竞争程度影响房地产价格水平；

（4）政策调控：政策调控对房地产价格具有直接影响。

2.3.2 房地产价格影响因素

影响房地产价格的因素主要包括：

（1）经济因素：经济增长、通货膨胀、利率等影响房地产价格；

（2）政策因素：土地政策、税收政策、信贷政策等影响房地产价格；

（3）区域因素：地理位置、交通状况、配套设施等影响房地产价格；

（4）心理因素：购房者心理预期、市场氛围等影响房地产价格。

2.3.3 房地产价格趋势分析

房地产价格趋势分析主要包括以下内容：

（1）短期价格波动：分析短期内房地产价格波动的原因，预测价格走势；

（2）长期价格趋势：分析长期内房地产价格变化的规律，为市场预测提供

依据；

（3）价格分化现象：分析不同业态、区域房地产价格差异，揭示市场风险。

第 3 章房地产估价的基本程序

3.1 估价前期准备

3.1.1 获取委托及明确估价目的

在接到房地产估价委托后，首先要明确估价目的，了解委托方对估价的具

体需求，保证估价工作符合法律法规及委托方的要求。

3.1.2 收集相关资料

收集与估价对象相关的房地产政策、市场行情、交易案例等资料，为后续现

场勘查和报告编制提供依据。

3.1.3 制定估价方案

根据委托方的要求和估价目的，制定具体的估价方案，包括估价方法、工作

进度、人员安排等。

3.2 估价现场勘查

3.2.1 现场勘查准备

携带必要的勘查工具和设备，提前了解估价对象的基本情况，保证现场勘

查的顺利进行。

3.2.2 实地勘查

对估价对象进行详细的实地勘查，了解其地理位置、建筑结构、使用状况、

配套设施等，并拍摄照片、录制视频等作为勘查依据。

3.2.3 勘查记录整理

现场勘查结束后，及时整理勘查记录，保证信息的准确性和完整性。

3.3 估价报告编制

3.3.1 估价方法选择与应用

根据估价目的和收集到的资料，选择合适的估价方法，如市场比较法、成本

法、收益法等，并对其进行详细分析。

3.3.2 估算价值

结合估价方法和现场勘查情况，对估价对象的价值进行估算，保证估算结

果客观、公正。

3.3.3 报告撰写

按照规定的格式和要求，撰写估价报告，内容包括估价依据、估价方法、估

价结果等。

3.3.4 报告审核与提交

对编制完成的估价报告进行严格审核，保证报告质量，并在规定时间内提

交给委托方。同时对委托方提出的疑问进行解答，为委托方提供专业的房地产估

价服务。

第 4 章土地估价方法

4.1 土地估价概述

土地估价是指通过对土地的物理、法律、经济等因素的综合分析，运用一定

的估价方法，对土地的市场价值进行合理估算的过程。土地估价在房地产交易、

土地征收、抵押贷款等领域具有重要的应用价值。本章主要介绍土地估价的常用

方法，包括成本法、市场比较法等。

4.2 成本法在土地估价中的应用

成本法是指以土地的取得成本、开发成本以及正常利润为基础，计算土地价

值的一种方法。在土地估价中，成本法的应用步骤如下：

4.2.1 确定土地取得成本

土地取得成本包括购买土地的价款、税费、中介费等。在计算土地取得成本

时，应以实际发生的费用为依据。

4.2.2 确定土地开发成本

土地开发成本包括土地平整、基础设施配套、环境影响评价等费用。在计算

土地开发成本时，应参考同类项目的实际开发成本，并结合项目的具体情况调

整。

4.2.3 确定正常利润

正常利润是指开发商在土地开发过程中应获得的合理收益。在确定正常利润

时，可参考行业平均利润率或当地市场行情。

4.2.4 计算土地价值

土地价值 = 土地取得成本土地开发成本正常利润

4.3 市场比较法在土地估价中的应用

市场比较法是指通过对市场上已成交的同类土地交易案例进行分析，找出

与估价对象相似的土地成交价格，并据此估算估价对象价值的一种方法。在土地

估价中，市场比较法的应用步骤如下：

4.3.1 选择可比实例

可比实例应具备以下条件：与估价对象在地理位置、用途、规模、开发程度

等方面相似；成交时间相近；成交价格真实、可靠。

4.3.2 调整可比实例的价格

对可比实例的价格进行调整，以消除因时间、地点、规模等因素导致的差异

调整方法包括直接调整、间接调整等。

4.3.3 计算土地价值

根据调整后的可比实例价格，采用算术平均法、加权平均法等方法计算估价

对象的土地价值。

4.3.4 分析市场趋势

分析市场供需关系、价格走势等，为估价提供参考依据。

通过以上两种方法的介绍，我们可以看出，土地估价需要综合考虑多种因

素，灵活运用不同方法，以保证估价的合理性和准确性。在实际操作中，应根据

估价对象的具体情况，选择合适的方法进行土地估价。

第 5 章建筑物估价方法

5.1 建筑物估价概述

建筑物估价是房地产估价的重要组成部分，其目的在于合理确定建筑物的

价值。建筑物估价需充分考虑建筑物的物理状况、使用功能、地理位置、市场环境

等因素。本章主要介绍建筑物估价的基本方法，包括成本法、市场比较法等。

5.2 成本法在建筑物估价中的应用

成本法是根据建筑物的重建成本或替换成本，扣除建筑物折旧，计算出建

筑物价值的方法。具体应用如下：

5.2.1 确定建筑物重建成本或替换成本

建筑物重建成本或替换成本是指在现有市场条件下，重新建造同类建筑物

或以新的建筑材料、工艺替换原有建筑物所需的费用。可通过市场调查、造价资

料、工程量清单等方法来确定。

5.2.2 计算建筑物折旧

建筑物折旧是指建筑物在使用过程中，由于物理、技术、经济等原因导致价

值减少的现象。计算建筑物折旧可采用年限法、市场法、残值法等方法。

5.2.3 计算建筑物价值

建筑物价值 = 建筑物重建成本或替换成本建筑物折旧。

5.3 市场比较法在建筑物估价中的应用

市场比较法是根据市场上类似建筑物的交易价格，调整差异因素，确定被

估价建筑物的价值。具体应用如下：

5.3.1 选择可比实例

可比实例应具有相似的建筑结构、使用功能、地理位置、交易时间等条件。选

取可比实例时应充分调查市场，保证所选实例具有代表性。

5.3.2 调整差异因素

差异因素包括建筑物面积、建筑年代、建筑质量、使用状况等。通过对可比实

例的交易价格进行差异因素调整，得出被估价建筑物的价值。

5.3.3 计算建筑物价值

建筑物价值 = 可比实例交易价格 × 调整系数。

通过以上方法，可以较为准确地评估建筑物的价值，为房地产估价提供科

学依据。在实际应用中，可根据具体情况选择合适的估价方法。

第 6 章房地产综合估价方法

6.1 房地产综合估价概述

房地产综合估价是通过对房地产实物、权益及区位等因素进行系统分析，采

用多种估价方法，综合评定房地产价值的过程。本章主要介绍房地产综合估价的

基本概念、原则及方法。房地产综合估价方法包括收益法、成本法、市场比较法等

各种方法在实际应用中相互补充，共同为房地产估价提供科学、合理的依据。

6.2 收益法在房地产综合估价中的应用

收益法是通过对房地产未来收益的预测，折现至现在价值，从而评估房地

产价值的一种方法。在房地产综合估价中，收益法的应用主要包括以下几个方面

6.2.1 预测房地产的未来收益

对未来房地产收益的预测包括收入和支出两部分。收入部分主要包括租金收

入、经营收入等，支出部分主要包括物业管理费、维修费、税费等。

6.2.2 确定折现率

折现率反映了投资者对房地产投资风险的判断，是收益法中一个重要的参

数。在确定折现率时，可以参考市场利率、行业收益率等因素。

6.2.3 计算房地产价值

根据预测的未来收益和确定的折现率，计算房地产的现值。现值即为房地产

的综合估价。

6.3 成本法与市场比较法在房地产综合估价中的应用

6.3.1 成本法在房地产综合估价中的应用

成本法是根据房地产的重建或重置成本，扣除相应的折旧，评估房地产价

值的方法。在房地产综合估价中，成本法的应用主要包括以下几个方面：

（1）确定重建或重置成本：根据房地产的实际情况，计算重建或重置房

地产所需的费用。

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房地产估价实务作业指导书第1章房地产估价概述...............................................................................................................31.1房地产估价的含义与目的.............................................................................................31.2房地产估价的基本原则与方法.............................................

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