城市更新与老旧小区改造作业指导书

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城市更新与老旧小区改造作业指导书
第 1 章 城市更新与老旧小区改造概述........................................................................................ 3
1 城市更新的背景与意义................................................................................................. 4
2 老旧小区存在的问题..................................................................................................... 4
3 改造目标与原则............................................................................................................. 4
第 2 章 改造项目前期准备........................................................................................................... 5
1 项目立项与审批............................................................................................................. 5
1.1 立项申请.................................................................................................................... 5
1.2 审批流程.................................................................................................................... 5
1.3 政策支持.................................................................................................................... 5
2 改造范围与规模............................................................................................................. 5
2.1 改造范围.................................................................................................................... 5
2.2 改造规模.................................................................................................................... 5
3 改造资金筹措................................................................................................................ 5
3.1 资金来源.................................................................................................................... 5
3.2 资金筹措方式............................................................................................................. 6
3.3 资金管理.................................................................................................................... 6
第 3 章 改造项目规划与设计....................................................................................................... 6
1 改造项目规划................................................................................................................ 6
1.1 项目目标.................................................................................................................... 6
1.2 项目范围.................................................................................................................... 6
1.3 项目内容.................................................................................................................... 6
1.4 项目进度安排............................................................................................................. 6
1.5 项目投资估算............................................................................................................. 6
2 改造方案设计................................................................................................................ 6
2.1 房屋建筑改造............................................................................................................. 6
2.2 基础设施改造............................................................................................................. 6
2.3 公共区域整治............................................................................................................. 7
2.4 公共服务设施增设..................................................................................................... 7
3 改造项目评估................................................................................................................ 7
3.1 环境影响评估............................................................................................................. 7
3.2 社会影响评估............................................................................................................. 7
3.3 经济效益评估............................................................................................................. 7
3.4 可行性评估................................................................................................................ 7
第 4 章 老旧小区基础设施改造................................................................................................... 7
1 供水供电设施改造......................................................................................................... 7
1.1 供水设施改造............................................................................................................. 7
1.2 供电设施改造............................................................................................................. 7
2 排水排污设施改造......................................................................................................... 7
2.1 排水设施改造............................................................................................................. 8
2.2 排污设施改造............................................................................................................. 8

3 道路及交通设施改造..................................................................................................... 8
3.1 道路改造.................................................................................................................... 8
3.2 交通设施改造............................................................................................................. 8
第 5 章 建筑物改造....................................................................................................................... 8
1 建筑物结构加固............................................................................................................. 8
1.1 结构检测评估............................................................................................................. 8
1.2 加固方案设计............................................................................................................. 8
1.3 加固施工.................................................................................................................... 8
1.4 施工监测.................................................................................................................... 9
2 建筑外立面改造............................................................................................................. 9
2.1 外立面现状评估......................................................................................................... 9
2.2 外立面改造设计......................................................................................................... 9
2.3 改造施工.................................................................................................................... 9
2.4 节能环保措施............................................................................................................. 9
3 建筑内部设施改造......................................................................................................... 9
3.1 供水设施改造............................................................................................................. 9
3.2 排水设施改造............................................................................................................. 9
3.3 供暖设施改造............................................................................................................. 9
3.4 电气设施改造............................................................................................................. 9
3.5 消防设施改造............................................................................................................. 9
3.6 公共区域设施改造..................................................................................................... 9
第 6 章 绿化与公共空间改造..................................................................................................... 10
1 绿化景观设计.............................................................................................................. 10
1.1 设计原则.................................................................................................................. 10
1.2 设计内容.................................................................................................................. 10
2 公共活动空间改造....................................................................................................... 10
2.1 改造目标.................................................................................................................. 10
2.2 改造内容.................................................................................................................. 10
3 环保与节能技术应用................................................................................................... 10
3.1 节能技术.................................................................................................................. 10
3.2 环保技术.................................................................................................................. 11
第 7 章 社区服务设施改造......................................................................................................... 11
1 社区服务设施现状分析............................................................................................... 11
1.1 设施现状概述........................................................................................................... 11
1.2 设施存在问题........................................................................................................... 11
1.3 居民需求分析........................................................................................................... 11
2 社区服务设施规划与布局........................................................................................... 11
2.1 规划原则.................................................................................................................. 11
2.2 设施布局.................................................................................................................. 11
2.3 设施类型与规模....................................................................................................... 11
3 社区服务设施改造实施............................................................................................... 12
3.1 改造内容.................................................................................................................. 12
3.2 改造标准.................................................................................................................. 12
3.3 改造措施.................................................................................................................. 12

3.4 改造资金筹措........................................................................................................... 12
3.5 改造后的管理与维护............................................................................................... 12
第 8 章 文化遗产保护与利用..................................................................................................... 12
1 老旧小区文化遗产识别............................................................................................... 12
1.1 调查与评估.............................................................................................................. 12
1.2 分类与认定.............................................................................................................. 12
2 文化遗产保护策略....................................................................................................... 12
2.1 保护原则.................................................................................................................. 12
2.2 保护措施.................................................................................................................. 12
3 文化遗产活化利用....................................................................................................... 13
3.1 利用模式.................................................................................................................. 13
3.2 政策支持.................................................................................................................. 13
3.3 实施案例.................................................................................................................. 13
3.4 监督管理.................................................................................................................. 13
第 9 章 改造项目施工与管理..................................................................................................... 13
1 施工组织设计.............................................................................................................. 13
1.1 施工组织设计概述................................................................................................... 13
1.2 施工组织设计内容................................................................................................... 13
2 施工质量与安全管理................................................................................................... 14
2.1 施工质量管理........................................................................................................... 14
2.2 施工安全管理........................................................................................................... 14
3 施工进度控制.............................................................................................................. 14
3.1 施工进度计划编制................................................................................................... 14
3.2 施工进度控制措施................................................................................................... 14
3.3 施工进度汇报与评估............................................................................................... 14
第 10 章 改造项目后期评价与维护........................................................................................... 15
1 改造效果评价............................................................................................................. 15
1.1 评价指标体系构建................................................................................................. 15
1.2 评价方法与流程..................................................................................................... 15
1.3 改造效果评价实施................................................................................................. 15
1.4 改造效果评价结果应用......................................................................................... 15
2 项目运行与管理......................................................................................................... 15
2.1 项目运行监测......................................................................................................... 15
2.2 设施设备维护管理................................................................................................. 15
2.3 项目安全管理......................................................................................................... 15
2.4 项目财务管理......................................................................................................... 15
3 老旧小区长效管理机制建立..................................................................................... 15
3.1 管理组织构建......................................................................................................... 15
3.2 制度建设................................................................................................................ 16
3.3 居民参与机制......................................................................................................... 16
3.4 持续改进与优化..................................................................................................... 16

第 1 章城市更新与老旧小区改造概述

1.1 城市更新的背景与意义

我国城市化进程的快速推进，许多城市面临着土地利用效率低下、基础设施

老化、环境质量恶化等问题。城市更新作为解决这些问题的重要手段，逐渐被提

升至战略高度。城市更新旨在优化城市空间结构，提升城市功能，改善居住环境

促进经济和社会的可持续发展。其意义主要体现在以下几个方面：

（1）提高土地利用效率，优化城市空间布局；

（2）改善基础设施，提升城市公共服务水平；

（3）优化生态环境，提高城市居民生活质量；

（4）促进产业升级，推动经济转型发展；

（5）传承历史文化，展现城市特色。

1.2 老旧小区存在的问题

老旧小区作为城市更新的重要对象，普遍存在以下问题：

（1）建筑物老化，安全隐患突出；

（2）设施设备不完善，影响居民生活品质；

（3）环境质量较差，公共卫生问题突出；

（4）规划设计不合理，土地利用效率低下；

（5）社区服务功能不足，居民生活不便；

（6）历史文化传承与保护意识淡薄。

1.3 改造目标与原则

针对老旧小区存在的问题，改造工作应遵循以下目标与原则：

（1）改造目标：

（1）提升居住环境，保障居民基本生活需求；

（2）消除安全隐患，保证居民生命财产安全；

（3）提高土地利用效率，促进城市可持续发展；

（4）保护历史文化，展现小区特色；

（5）构建和谐社区，提升居民幸福感。

（2）改造原则：

（1）以人为本，关注居民需求；

（2）规划先行，保证改造效果；

（3）分类指导，因地制宜；

（4）保障安全，消除隐患；

（5）保护环境，促进绿色发展；

（6）加强历史文化保护，传承城市记忆。

第 2 章改造项目前期准备

2.1 项目立项与审批

2.1.1 立项申请

根据城市更新与老旧小区改造的相关政策，开展项目前期调研，明确改造

的必要性和可行性。在此基础上，编制项目建议书，明确项目名称、改造目标、

预期效果等内容，并提交相关部门进行立项申请。

2.1.2 审批流程

项目立项后，按照国家及地方政策要求，开展项目可行性研究、环境影响评

价、社会稳定风险评估等相关工作。完成相关审批手续后，将项目申报材料提交

给有关部门进行审批。

2.1.3 政策支持

在项目立项与审批过程中，积极争取国家及地方政策支持，包括财政补贴、

税收优惠、土地政策等，为改造项目提供有力保障。

2.2 改造范围与规模

2.2.1 改造范围

根据项目实际情况，明确改造范围，包括老旧小区的建筑物、基础设施、公

共空间等。同时充分考虑周边环境及配套设施，保证改造项目与城市整体规划相

协调。

2.2.2 改造规模

结合改造范围，合理确定改造规模，包括建筑物改造面积、基础设施改造规

模、绿化面积等。在保证改造效果的前提下，尽量降低改造成本，提高投资效益

2.3 改造资金筹措

2.3.1 资金来源

改造资金主要来源于投资、社会资本、居民自筹等多种渠道。投资主要包括

和地方财政资金，社会资本通过引入企业、金融机构等参与改造项目，居民自筹

则通过居民出资、参与改造等方式筹集。

2.3.2 资金筹措方式

采用多元化资金筹措方式，包括补助、贷款、发行债券、股权投资等。在资金

筹措过程中，严格遵循国家相关政策法规，保证资金安全、合规。

2.3.3 资金管理

建立健全资金管理制度，对改造资金进行专户存储、专款专用，保证资金使

用效率。同时加强对资金使用的监督与审计，防止资金浪费和滥用。

第 3 章改造项目规划与设计

3.1 改造项目规划

3.1.1 项目目标

本章节主要阐述老旧小区改造项目的规划目标，包括提升居住环境、完善基

础设施、增强公共服务功能、保证消防安全及提高建筑能效等方面。

3.1.2 项目范围

介绍改造项目的具体范围，包括小区地理位置、占地面积、涉及楼栋、居民

户数等。

3.1.3 项目内容

概述改造项目的主要内容，包括房屋修缮、基础设施改造、公共区域整治、

绿化景观提升、增设公共服务设施等。

3.1.4 项目进度安排

明确项目实施的时间节点，包括前期准备、设计、施工、验收等阶段。

3.1.5 项目投资估算

对改造项目的投资进行估算，包括直接投资、间接投资及资金筹措方式等。

3.2 改造方案设计

3.2.1 房屋建筑改造

针对老旧小区房屋建筑存在的问题，提出具体的改造方案，包括结构加固、

外墙翻新、屋面防水等。

3.2.2 基础设施改造

针对小区基础设施的不足，提出道路、给排水、供电、供暖、燃气等设施的改

造方案。

3.2.3 公共区域整治

提出公共区域整治方案，包括绿化景观、休闲设施、照明系统、垃圾分类等

方面的优化设计。

3.2.4 公共服务设施增设

根据居民需求，提出增设公共服务设施，如养老、托幼、文化活动、体育健

身等设施的方案。

3.3 改造项目评估

3.3.1 环境影响评估

分析改造项目对周边环境的影响，提出相应的保护措施，保证项目实施过

程中对环境的影响降到最低。

3.3.2 社会影响评估

评估改造项目对居民生活、社区和谐等方面的影响，制定相应的保障措施。

3.3.3 经济效益评估

分析改造项目的经济效益，包括投资回报、居民满意度、物业增值等方面。

3.3.4 可行性评估

综合考虑项目的技术、经济、社会、环境等因素，评估改造项目的可行性。

第 4 章老旧小区基础设施改造

4.1 供水供电设施改造

4.1.1 供水设施改造

（1）对老旧小区的供水管道进行检测，对存在漏损、锈蚀严重的管道进行

更换，提高供水效率，降低水资源浪费。

（2）优化供水系统布局，保证供水干管布局合理，减少供水压力损失，提

高供水稳定性。

（3）提升水泵房设备，根据实际需求更新水泵，提高供水能力，降低能耗。

4.1.2 供电设施改造

（1）对小区供电线路进行改造，提高供电可靠性，降低停电发生率。

（2）更换老化的配电设备，提高设备安全功能，降低安全隐患。

（3）推广智能电表，提高抄表准确性，为居民提供便捷的缴费服务。

4.2 排水排污设施改造

4.2.1 排水设施改造

（1）对小区排水管道进行清淤、修复和更新，提高排水能力，减少内涝现

象。

（2）优化排水系统布局，保证排水管道畅通，降低雨水污水倒灌的风险。

（3）提高排水设施的抗灾能力，减少自然灾害对排水设施的影响。

4.2.2 排污设施改造

（1）对小区排污管道进行改造，保证污水收集、输送和处理的效率。

（2）提高污水处理设备功能，降低污染物排放，保护环境。

（3）完善雨污分流制度，提高雨水利用率，减轻污水处理压力。

4.3 道路及交通设施改造

4.3.1 道路改造

（1）对小区道路进行翻新，提高道路平整度，降低交通安全隐患。

（2）优化道路布局，合理设置交通标志、标线，提高道路通行能力。

（3）增设人行道、盲道，保障行人安全，提高无障碍通行水平。

4.3.2 交通设施改造

（1）合理规划停车位，增设停车设施，缓解停车难问题。

（2）优化交通组织，设置交通信号灯、监控设备，提高交通管理水平。

（3）增设公共交通站点，提高公共交通服务水平，鼓励居民绿色出行。

第 5 章建筑物改造

5.1 建筑物结构加固

5.1.1 结构检测评估

对老旧小区建筑物进行结构安全性检测和评估，查明结构现状及存在的问

题，为加固设计提供依据。

5.1.2 加固方案设计

根据检测结果，制定合理的结构加固方案，包括加固方法、材料选择、施工

工艺等。

5.1.3 加固施工

按照加固方案进行施工，保证施工质量符合国家标准，提高建筑物的结构

安全功能。

5.1.4 施工监测

施工过程中对关键部位进行监测，保证加固效果，及时发觉并解决可能出

现的问题。

5.2 建筑外立面改造

5.2.1 外立面现状评估

分析现有外立面的材质、色彩、造型等，评估其美观性、功能性及与周边环

境的协调性。

5.2.2 外立面改造设计

结合建筑物特点及城市风貌，设计合理的外立面改造方案，包括材质选择、

色彩搭配、造型优化等。

5.2.3 改造施工

按照外立面改造设计方案进行施工，保证施工质量，提升建筑物的美观性

和功能性。

5.2.4 节能环保措施

在外立面改造过程中，采取相应的节能环保措施，提高建筑物的能源利用

效率。

5.3 建筑内部设施改造

5.3.1 供水设施改造

更换老旧的供水管道和设备，提高供水安全性，降低水资源浪费。

5.3.2 排水设施改造

更新排水管道，提高排水系统的通畅性，减少污水倒灌现象。

5.3.3 供暖设施改造

对供暖系统进行升级，提高供暖效果，降低能耗。

5.3.4 电气设施改造

更新电气线路和设备，提高电气安全功能，满足现代生活需求。

5.3.5 消防设施改造

完善消防设施，保证建筑物的消防安全。

5.3.6 公共区域设施改造

对公共区域进行整体规划，提升公共设施的实用性和美观性，改善居住环

境。

第 6 章绿化与公共空间改造

6.1 绿化景观设计

6.1.1 设计原则

绿化景观设计应遵循生态、美观、实用、可持续原则。结合老旧小区特点，注

重植物多样性和层次感，提升居住环境品质。

6.1.2 设计内容

（1）植物配置：选择适应当地气候、土壤条件的树种，充分考虑植物的生

长速度、形态、色彩等因素，形成丰富的植物景观。

（2）景观小品：结合小区特色，设置雕塑、座椅、灯具等景观小品，提升

小区文化氛围。

（3）绿地布局：合理规划绿地面积，保证绿化覆盖率，同时注重绿地分布

的均衡性，方便居民日常休闲。

6.2 公共活动空间改造

6.2.1 改造目标

提高公共活动空间的功能性、舒适性和安全性，满足居民多样化需求。

6.2.2 改造内容

（1）空间布局：优化公共活动空间布局，合理划分功能区域，提高空间利

用率。

（2）设施提升：完善公共活动设施，如增设健身器材、儿童游乐设施、休

闲座椅等，满足不同年龄段居民的需求。

（3）安全防护：加强公共活动空间的安全防护措施，如设置安全警示标志、

防护设施等，保证居民安全。

6.3 环保与节能技术应用

6.3.1 节能技术

（1）建筑节能：采用节能型建筑材料，提高建筑围护结构的保温隔热功能，

降低能耗。

（2）照明节能：推广使用节能灯具，合理规划照明系统，提高照明效率，

减少能源消耗。

（3）可再生能源利用：充分利用太阳能、风能等可再生能源，降低传统能

源消耗。

6.3.2 环保技术

（1）雨水收集利用：设置雨水收集系统，用于绿化浇灌、道路冲洗等，实

现雨水资源化利用。

（2）垃圾分类与处理：推广垃圾分类制度，提高垃圾处理效率，减轻环境

污染。

（3）生态修复：采用生态修复技术，改善小区环境，提升生态系统功能。

第 7 章社区服务设施改造

7.1 社区服务设施现状分析

7.1.1 设施现状概述

对老旧小区内现有的社区服务设施进行全面梳理，包括但不限于便利店、餐

饮、教育、医疗、文化、体育、养老等设施，分析其规模、类型、分布及使用状况。

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城市更新与老旧小区改造作业指导书第1章城市更新与老旧小区改造概述........................................................................................31.1城市更新的背景与意义.................................................................................................41.2老旧小区存在的问题...........................................................

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