三农村土地流转管理办法指南

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三农村土地流转管理办法指南
第 1 章 总则.................................................................................................................................. 4
1 土地流转管理的目的与意义......................................................................................... 4
1.1 目的............................................................................................................................ 4
1.2 意义............................................................................................................................ 4
2 土地流转管理的原则与范围......................................................................................... 4
2.1 原则............................................................................................................................ 4
2.2 范围............................................................................................................................ 5
第 2 章 土地流转程序与条件....................................................................................................... 5
1 土地流转程序................................................................................................................ 5
1.1 土地流转申请............................................................................................................. 5
1.2 土地流转审批............................................................................................................. 5
1.3 公示公告.................................................................................................................... 5
1.4 土地流转合同签订..................................................................................................... 5
1.5 土地流转备案............................................................................................................. 5
2 土地流转条件................................................................................................................ 5
2.1 流转方条件................................................................................................................ 5
2.2 受让方条件................................................................................................................ 6
3 土地流转合同签订......................................................................................................... 6
3.1 合同内容.................................................................................................................... 6
3.2 合同签订.................................................................................................................... 6
3.3 合同变更和解除......................................................................................................... 6
第 3 章 土地流转方式与权益保护............................................................................................... 6
1 土地流转方式................................................................................................................ 6
1.1 转让：指土地承包经营权人将土地承包经营权全部或者部分转让给他人，并由
受让人向发包人办理土地承包经营权变更登记的行为。..................................................6
1.2 出租：指土地承包经营权人将土地承包经营权出租给他人，租赁双方签订书面
租赁合同，明确租赁期限、租金等事项。.......................................................................... 7
1.3 互换：指土地承包经营权人之间相互交换土地承包经营权，双方办理土地承包
经营权变更登记。................................................................................................................ 7
1.4 转包：指土地承包经营权人将土地承包经营权转包给他人，转包双方签订书面
转包合同，明确转包期限、转包费用等事项。.................................................................. 7
1.5 入股：指土地承包经营权人以土地承包经营权作价出资，与其他股东共同设立
公司或者参与合作社等农村经济组织。............................................................................. 7
2 土地流转权益保护......................................................................................................... 7
2.1 土地流转双方应当遵循平等、自愿、有偿的原则，依法签订书面流转合同，明确
双方的权利和义务。............................................................................................................. 7
2.2 土地流转不得改变土地集体所有权性质，不得改变土地用途，不得损害土地承
包权益。................................................................................................................................ 7
2.3 土地流转合同应当报发包方备案，未经备案的土地流转合同不具有法律效力。.7
2.4 土地流转期间，承包方应继续履行原土地承包合同规定的义务，维护土地的农

业用途，不得荒芜土地。..................................................................................................... 7
2.5 土地流转权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯土地流转双方合法权益。.7
3 农民权益保障措施......................................................................................................... 7
3.1 保障农民土地承包权益，不得违法调整、收回农民承包地。...............................7
3.2 保障农民在土地流转过程中的知情权、参与权、表达权和监督权。...................7
3.3 鼓励农民通过土地流转增加收入，提高农民生活水平。.......................................7
3.4 加强对农民的培训和指导，提高农民的土地流转意识和能力。...........................7
3.5 建立健全土地流转纠纷调解、仲裁机制，及时化解土地流转过程中的矛盾和纠
纷。........................................................................................................................................ 7
第 4 章 土地流转价格与收益分配............................................................................................... 7
1 土地流转价格确定......................................................................................................... 7
1.1 土地流转价格的定义与构成..................................................................................... 8
1.2 土地流转价格的确定原则......................................................................................... 8
1.3 土地流转价格的确定方法......................................................................................... 8
2 土地流转收益分配......................................................................................................... 8
2.1 土地流转收益的构成................................................................................................. 8
2.2 土地流转收益分配的原则......................................................................................... 8
2.3 土地流转收益分配的方法......................................................................................... 8
3 土地流转收益使用与管理............................................................................................. 9
3.1 土地流转收益的使用................................................................................................. 9
3.2 土地流转收益的管理................................................................................................. 9
第 5 章 土地流转用途与规模控制............................................................................................... 9
1 土地流转用途规定......................................................................................................... 9
1.1 土地流转用途应以提高土地利用效率、保障粮食安全、促进农业产业结构调整和
农村经济发展为目标。流转土地应严格按照国家土地管理政策及相关法律法规，保证
土地资源合理利用。............................................................................................................. 9
1.2 土地流转用途应符合以下要求：............................................................................. 9
2 土地流转规模控制....................................................................................................... 10
2.1 土地流转规模应根据当地农业生产条件、资源禀赋、市场需求等因素合理确定，
避免过度集中和资源浪费。............................................................................................... 10
2.2 土地流转规模控制应遵循以下原则：.................................................................... 10
3 土地流转区域规划....................................................................................................... 10
3.1 土地流转区域规划应充分考虑当地资源条件、环境承载力、经济发展水平和农业
产业发展需求，合理布局流转土地。............................................................................... 10
3.2 土地流转区域规划应遵循以下原则：.................................................................... 10
3.3 土地流转区域规划应明确流转土地的用途、规模、布局和时序，制定相应的政策
措施，保证规划顺利实施。............................................................................................... 10
第6章 土地流转合同管理与变更............................................................................................. 10
1 土地流转合同管理....................................................................................................... 10
1.1 合同签订.................................................................................................................. 10
1.2 合同备案.................................................................................................................. 11
1.3 合同档案管理........................................................................................................... 11
2 土地流转合同变更....................................................................................................... 11
2.1 变更情形.................................................................................................................. 11

2.2 变更程序.................................................................................................................. 11
3 土地流转合同解除与终止........................................................................................... 11
3.1 解除与终止情形....................................................................................................... 11
3.2 解除与终止程序....................................................................................................... 11
第7章 土地流转纠纷处理与法律责任...................................................................................... 12
1 土地流转纠纷处理....................................................................................................... 12
1.1 纠纷受理.................................................................................................................. 12
1.2 调解协商.................................................................................................................. 12
1.3 仲裁程序.................................................................................................................. 12
1.4 司法诉讼.................................................................................................................. 12
2 土地流转法律责任....................................................................................................... 12
2.1 违法流转责任........................................................................................................... 12
2.2 违约责任.................................................................................................................. 12
2.3 行政责任.................................................................................................................. 13
3 土地流转纠纷防范措施............................................................................................... 13
3.1 完善合同管理........................................................................................................... 13
3.2 加强政策宣传和培训............................................................................................... 13
3.3 建立健全监管机制................................................................................................... 13
3.4 强化纠纷预警和排查............................................................................................... 13
3.5 提高法律服务水平................................................................................................... 13
第8章 政策扶持与监管措施..................................................................................................... 13
1 政策扶持...................................................................................................................... 13
1.1 财政支持.................................................................................................................. 13
1.2 金融支持.................................................................................................................. 13
1.3 政策引导.................................................................................................................. 13
1.4 人才培训.................................................................................................................. 14
2 监管措施...................................................................................................................... 14
2.1 完善法律法规........................................................................................................... 14
2.2 加强监督管理........................................................................................................... 14
2.3 严格用途管制........................................................................................................... 14
2.4 规范流转合同........................................................................................................... 14
3 土地流转市场培育与发展........................................................................................... 14
3.1 建立健全土地流转市场体系................................................................................... 14
3.2 推进信息化建设....................................................................................................... 14
3.3 培育市场主体........................................................................................................... 14
3.4 创新流转模式........................................................................................................... 14
3.5 引导土地流转与农业产业结构调整相结合............................................................ 15
第9章 土地流转信息化管理..................................................................................................... 15
1 信息化管理平台建设................................................................................................... 15
1.1 平台构建原则........................................................................................................... 15
1.2 平台功能设计........................................................................................................... 15
1.3 技术架构.................................................................................................................. 15
1.4 系统安全与维护....................................................................................................... 15
2 土地流转数据采集与更新........................................................................................... 15

2.1 数据采集.................................................................................................................. 15
2.2 数据更新.................................................................................................................. 15
2.3 数据审核与共享....................................................................................................... 15
3 信息化管理与应用....................................................................................................... 15
3.1 流转业务办理........................................................................................................... 15
3.2 数据统计分析........................................................................................................... 16
3.3 预警与监测.............................................................................................................. 16
3.4 信息公开与查询....................................................................................................... 16
3.5 决策支持.................................................................................................................. 16
第 10章 案例分析与经验总结................................................................................................... 16
1 土地流转成功案例..................................................................................................... 16
1.1 案例一：某地农村土地流转促进农业现代化发展..............................................16
1.2 案例二：某地农村土地流转实现农村产业结构调整..........................................16
2 土地流转问题分析..................................................................................................... 16
2.1 土地流转政策不完善，操作不规范...................................................................... 16
2.2 农民参与度不高，利益受损................................................................................. 17
2.3 土地流转后利用不当，资源浪费.......................................................................... 17
3 土地流转经验总结与推广建议................................................................................. 17
3.1 完善土地流转政策，规范流转操作...................................................................... 17
3.2 提高农民参与度，保障农民利益.......................................................................... 17
3.3 引导流转土地合理利用，促进农业产业发展......................................................17
3.4 推广成功经验，加强区域合作............................................................................. 17
第 1 章 总则
1 土地流转管理的目的与意义
1.1 目的
本办法旨在规范农村土地流转行为，优化土地资源配置，提高土地利用率，
促进农业规模经营和现代农业发展，保障农民土地权益，推动农村经济持续健
康发展。
1.2 意义
（1）有利于优化土地资源配置，提高土地产出效益。
（2）有利于促进农业产业结构调整，推动农业现代化。
（3）有利于保障农民土地权益，增加农民收入。
（4）有利于维护农村社会稳定，促进农村经济发展。
2 土地流转管理的原则与范围
2.1 原则
（1）依法依规原则。土地流转应当遵循国家法律法规和政策规定，保证流

转双方的合法权益。

（2）农民自愿原则。土地流转必须在农民自愿的基础上进行，任何组织和

个人不得强迫或者阻碍农民流转土地。

（3）公开公平原则。土地流转应当公开透明，保障流转双方的知情权、参

与权和监督权，保证流转公平、公正。

（4）效益优先原则。土地流转应优先考虑流转土地的产出效益，促进农业

规模经营和产业结构调整。

1.2.2 范围

本办法适用于我国农村集体土地的经营权流转，包括耕地、林地、草地、水

域等土地资源的流转。土地流转方式包括出租、转让、互换、入股、合作等形式。流

转的土地用途应符合国家法律法规和政策规定，优先保障粮食生产。

第 2 章土地流转程序与条件

2.1 土地流转程序

2.1.1 土地流转申请

流转方需向当地农村土地承包管理部门提出土地流转书面申请，填写《农村

土地流转申请表》，并提供相关证明材料。

2.1.2 土地流转审批

农村土地承包管理部门对土地流转申请进行审核，符合流转条件的，报经

乡（镇）人民审批。

2.1.3 公示公告

审批通过后，农村土地承包管理部门在流转土地所在村进行公示，公示期

为5个工作日。公示无异议，办理土地流转手续。

2.1.4 土地流转合同签订

流转双方按照平等、自愿、有偿的原则，签订书面土地流转合同。

2.1.5 土地流转备案

流转双方将签订的土地流转合同报农村土地承包管理部门备案。

2.2 土地流转条件

2.2.1 流转方条件

（1）具有完全民事行为能力的自然人或者具有独立法人资格的组织；

（2）流转方应为土地承包经营权人，且土地承包经营权合法有效；

（3）流转方应按照土地承包合同约定，履行承包义务。

2.2.2 受让方条件

（1）具有完全民事行为能力的自然人或者具有独立法人资格的组织；

（2）具有农业生产经营能力；

（3）受让方不得改变土地农业用途，保证土地资源合理利用。

2.3 土地流转合同签订

2.3.1 合同内容

土地流转合同应包括以下内容：

（1）流转双方的基本情况；

（2）流转土地的基本情况，包括土地位置、面积、质量等级等；

（3）流转期限；

（4）流转方式；

（5）流转价格及支付方式；

（6）双方的权利和义务；

（7）违约责任；

（8）解决争议的方法。

2.3.2 合同签订

流转双方根据自愿、平等、有偿的原则，签订书面土地流转合同。合同一式

三份，流转双方各执一份，农村土地承包管理部门备案一份。合同自双方签字或

盖章之日起生效。

2.3.3 合同变更和解除

土地流转合同生效后，流转双方应严格按照合同约定履行各自权利义务。如

需变更或解除合同，应经双方协商一致，并报农村土地承包管理部门备案。合同

变更或解除不得损害国家、集体和第三方的合法权益。

第 3 章土地流转方式与权益保护

3.1 土地流转方式

3.1.1 转让：指土地承包经营权人将土地承包经营权全部或者部分转让给

他人，并由受让人向发包人办理土地承包经营权变更登记的行为。

3.1.2 出租：指土地承包经营权人将土地承包经营权出租给他人，租赁双

方签订书面租赁合同，明确租赁期限、租金等事项。

3.1.3 互换：指土地承包经营权人之间相互交换土地承包经营权，双方办

理土地承包经营权变更登记。

3.1.4 转包：指土地承包经营权人将土地承包经营权转包给他人，转包双

方签订书面转包合同，明确转包期限、转包费用等事项。

3.1.5 入股：指土地承包经营权人以土地承包经营权作价出资，与其他股

东共同设立公司或者参与合作社等农村经济组织。

3.2 土地流转权益保护

3.2.1 土地流转双方应当遵循平等、自愿、有偿的原则，依法签订书面流转

合同，明确双方的权利和义务。

3.2.2 土地流转不得改变土地集体所有权性质，不得改变土地用途，不得

损害土地承包权益。

3.2.3 土地流转合同应当报发包方备案，未经备案的土地流转合同不具有

法律效力。

3.2.4 土地流转期间，承包方应继续履行原土地承包合同规定的义务，维

护土地的农业用途，不得荒芜土地。

3.2.5 土地流转权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯土地流转双方

合法权益。

3.3 农民权益保障措施

3.3.1 保障农民土地承包权益，不得违法调整、收回农民承包地。

3.3.2 保障农民在土地流转过程中的知情权、参与权、表达权和监督权。

3.3.3 鼓励农民通过土地流转增加收入，提高农民生活水平。

3.3.4 加强对农民的培训和指导，提高农民的土地流转意识和能力。

3.3.5 建立健全土地流转纠纷调解、仲裁机制，及时化解土地流转过程中的

矛盾和纠纷。

第 4 章土地流转价格与收益分配

4.1 土地流转价格确定

4.1.1 土地流转价格的定义与构成

土地流转价格是指土地流转过程中，土地使用权转让方（以下简称为“转

出方”）与土地承接方（以下简称为“承接方”）达成一致的价格。土地流转价

格主要由土地出让金、土地增值收益和土地使用税三部分构成。

4.1.2 土地流转价格的确定原则

（1）市场导向原则：土地流转价格应当根据市场需求和供给情况，参照周

边同类土地的流转价格确定；

（2）公平合理原则：土地流转价格应当公平、合理，保证转出方和承接方

的合法权益；

（3）政策调控原则：土地流转价格应当符合国家及地方政策规定，遵循指

导价或基准价。

4.1.3 土地流转价格的确定方法

（1）协议定价：转出方与承接方根据土地的实际情况、周边市场价格和政

策规定，通过协商确定土地流转价格；

（2）评估定价：委托具有资质的土地评估机构进行评估，以评估结果作为

土地流转价格的参考依据；

（3）竞价定价：通过公开竞价的方式，由最高报价者获得土地使用权，以

此确定土地流转价格。

4.2 土地流转收益分配

4.2.1 土地流转收益的构成

土地流转收益主要包括土地出让金、土地增值收益和土地使用税等。

4.2.2 土地流转收益分配的原则

（1）权益保障原则：保证转出方和承接方的合法权益，合理分配土地流转

收益；

（2）合同约定原则：土地流转收益分配应根据双方签订的流转合同约定执

行；

（3）政策导向原则：遵循国家及地方政策规定，合理调整土地流转收益分

配。

4.2.3 土地流转收益分配的方法

（1）一次性分配：将土地流转收益在合同签订时一次性分配给转出方；

（2）分期分配：根据土地流转合同约定，将土地流转收益分期支付给转出

方；

（3）收益分成：按照合同约定的比例，将土地流转收益在转出方和承接方

之间进行分配。

4.3 土地流转收益使用与管理

4.3.1 土地流转收益的使用

（1）支持农业产业发展：土地流转收益应用于支持农业产业结构调整、提

高农业综合生产能力；

（2）改善农村基础设施：土地流转收益可用于农村基础设施建设和改善，

提高农民生活质量；

（3）保障农民权益：土地流转收益应优先用于保障转出方的合法权益，保

证农民利益不受损害。

4.3.2 土地流转收益的管理

（1）建立收益管理制度：明确土地流转收益的管理主体、管理程序和监管

措施；

（2）加强收益监管：对土地流转收益的使用情况进行监督检查，保证收益

合理、合规使用；

（3）公开透明：及时公布土地流转收益使用情况，接受社会监督。

第 5 章土地流转用途与规模控制

5.1 土地流转用途规定

5.1.1 土地流转用途应以提高土地利用效率、保障粮食安全、促进农业产业

结构调整和农村经济发展为目标。流转土地应严格按照国家土地管理政策及相关

法律法规，保证土地资源合理利用。

5.1.2 土地流转用途应符合以下要求：

（1）农用地流转用途应当保持农业用途，严禁改变农用地性质，确需改变

的，应依法办理农用地转用手续；

（2）流转土地用于非农业建设的，应符合当地土地利用总体规划和城乡规

划，不得损害耕地质量，保证耕地数量不减少、质量不降低；

（3）鼓励流转土地用于现代农业、休闲农业、农产品加工流通等领域，促

进农村产业结构优化升级。

5.2 土地流转规模控制

5.2.1 土地流转规模应根据当地农业生产条件、资源禀赋、市场需求等因素

合理确定，避免过度集中和资源浪费。

5.2.2 土地流转规模控制应遵循以下原则：

（1）保障农民合法权益，保证农民流转土地后仍有稳定的收入来源和生活

保障；

（2）适度规模经营，发挥规模效应，提高农业劳动生产率和土地产出率；

（3）防止土地流转过度集中，避免出现大规模土地兼并现象，保持农村社

会稳定。

5.3 土地流转区域规划

5.3.1 土地流转区域规划应充分考虑当地资源条件、环境承载力、经济发展

水平和农业产业发展需求，合理布局流转土地。

5.3.2 土地流转区域规划应遵循以下原则：

（1）优先保障粮食生产功能区和重要农产品生产保护区，保证国家粮食安

全和重要农产品供给；

（2）优化农业产业结构，发展特色农产品优势区，促进农业产业转型升级；

（3）结合农村土地整治、城乡建设用地增减挂钩等政策，提高土地利用效

率，促进农村经济发展。

5.3.3 土地流转区域规划应明确流转土地的用途、规模、布局和时序，制定

相应的政策措施，保证规划顺利实施。

第6章土地流转合同管理与变更

6.1 土地流转合同管理

6.1.1 合同签订

（1）合同当事人应严格按照国家有关法律法规和政策规定，自愿、平等、

诚实、信用原则，签订土地流转合同。

（2）合同应明确双方当事人的权利、义务和责任，包括但不限于流转土地

的面积、位置、用途、流转期限、流转价格、支付方式、违约责任等内容。

（3）合同签订前，双方当事人应充分了解流转土地的实际情况，保证合同

内容的真实、准确、完整。

6.1.2 合同备案

（1）土地流转合同签订后，双方当事人应向所在地乡镇人民（街道办事

处）土地管理部门申请备案。

（2）土地管理部门应在收到备案申请后5 个工作日内完成审查，对符合要

求的合同予以备案。

6.1.3 合同档案管理

（1）土地流转合同备案后，双方当事人应将合同正本交由所在地乡镇人民

（街道办事处）土地管理部门存档。

（2）土地管理部门应建立健全土地流转合同档案管理制度，保证合同档案

的完整、准确、安全。

6.2 土地流转合同变更

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三农村土地流转管理办法指南第1章总则..................................................................................................................................41.1土地流转管理的目的与意义.........................................................................................41.1.1目的..........................................

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