《北京市既有建筑改造工程消防设计指南》（2023年版）

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《北京市既有建筑改造工程消防设计指南》

（2023 年版）

2023 年 4 月

修编说明

2021 年3月，北京市规划自然资源委员会印发实施《北京市既有建筑改造工程消防

设计指南（试行）》（以下简称《指南》）。《指南》实施两年来，有效解决了一批制约既

有建筑改造工程遇到的消防技术问题，为顺利推进城市更新行动提供了有力支撑，受到

了社会各方的普遍好评。同时，市规划自然资源委持续开展跟踪问效，收集典型应用案

例，听取各方意见、建议，为适时启动修编工作做好储备。此间，住房城乡建设部等有

关部门也陆续新颁布和修编了一些消防技术标准，北京市颁布实施《北京市城市更新条

例》以及相关城市更新政策文件。综合上述情况，市规划自然资源委组织编制组于 2022

年10 月启动《指南》修编工作，重点对新增和修改条款进行充分研究，并增加了条文

说明，以及与最新的现行消防技术标准相衔接，以期覆盖和解决既有建筑改造工程中遇

到的更多问题，进一步提升《指南》的全面性、科学性和合理性。另外，此次修编新增

了消防安全评估报告的参考格式，以满足消防安全评估的使用需求，为建设单位、设计

单位和消防咨询单位等提供更加直观、便捷的应用服务。根据上述调整，本次《指南》

修编重新排列了条文编号。

修编单位：北京市建筑设计研究院有限公司

主要修编人员：郑实王哲黄季宜孙成群薛军龙亦兵韩全胜祁艳梅郭惠琴

主要编审人员：陈少琼原斌马哲军侯春源王颖娟任玮涂晓明孟维举牟胜琳

主要审查人员：倪照鹏赵克伟刘文利蒋媛余红霞肖泽南

前言

北京城市总体规划（2016-2035）提出总量控制、减量发展的新理念、新要求，城

市发展进入有机更新时代。不搞大拆大建，实现可持续发展的理念，大量既有建筑通过

改造的方式获得新的使用功能、提升建筑品质，正在逐渐成为城市建设的重要形式。

由于历史发展阶段的社会经济、技术水平以及技术标准不完善等原因，很多既有建

筑的消防性能水平较差，不同程度上存在着火灾安全隐患。但由于既有建筑改造的特点，

与新建建筑有很大不同，在改造过程中，因历史发展阶段原因，受现状客观条件限制，

难以执行现行消防技术标准。这造成了很多建筑改造因上述困难受到抑制，或只能拆除

重建，或不符合现行消防技术标准改造缺少合法依据。如果采取“一事一议”的特殊论

证方式履行审批流程，程序繁琐，审批工作量大。这个现象成为制约我市城市有机更新

工作顺利开展的突出瓶颈。

为解决此矛盾，北京市规划和自然资源委员会等部门组织有关单位开展了既有建筑

改造消防设计专项研究，在此基础上，经过征求社会各方意见，并经组织专家评审、报

批等程序，制定了本指南，为我市既有建筑改造的消防设计、审查等工作提供依据和指

导。本指南涉及的消防设计要求内容，可按照本指南执行，其他内容仍应执行现行消防

技术标准和相关法律法规的规定。

本指南由北京市规划和自然资源委员会归口管理，北京市建筑设计研究院有限公司

负责技术解释。在执行的过程中，可能还会遇到各种问题，欢迎提出意见建议，以便继

续改进完善。通讯地址：北京市通州区承安路 1号院。

本指南自发布之日起试行。

主编单位：北京市建筑设计研究院有限公司

主要起草人员：郑实王哲叶依谦薛军黄季宜孙成群祁艳梅

薛沙舟韩全胜叶菁王芬龙亦兵从振

主要编审人员：施卫良陶志红叶嘉韩迪陈少琼侯春源任玮

涂晓明李晓艾

主要审查人员：倪照鹏赵克伟刘文利蒋媛刘吉臣米忠李俊民

于振阳

1 总则 ..................................................................................................................................................... 5

2 基本规定 ......................................................................................................................................... 7

2.1 一般规定 ...................................................................................................................................7

2.2 改造工程分类及设计标准 .......................................................................................................9

3 建筑设计 .......................................................................................................................................13

3.1 建筑分类和耐火等级 .............................................................................................................13

3.2 总平面布局 .............................................................................................................................13

3.3 防火分区和平面布置 .............................................................................................................14

3.4 安全疏散和避难 .....................................................................................................................17

3.5 建筑构造 .................................................................................................................................22

3.6 灭火救援设施 .........................................................................................................................25

4 消防设施 .......................................................................................................................................27

4.1 消防给水设施 .........................................................................................................................27

4.2 防烟和排烟设施 .....................................................................................................................30

5 消防电气 .......................................................................................................................................32

5.1 消防电源及其配电 .................................................................................................................32

5.2 火灾自动报警系统 .................................................................................................................33

5.3 消防应急照明和疏散指示系统 ............................................................................................ 33

附录消防安全评估报告（参考格式） .......................................................................................... 35

1 总则

1.0.1 为贯彻北京城市总体规划（2016-2035）提出的总量控制、减量发展的新

理念，推动城市有机更新，保障既有建筑改造工程消防安全，合理确定既有建

筑改造工程消防设计标准，制定本指南。

【说明】北京的城市建设已从增量发展进入到存量发展的阶段，城市更新逐渐成

为城市建设的主流。据统计，2020 年北京市建筑工程消防验收 3742 项，其中既

有建筑改造的项目占 81%。

除少量既有建筑改造专项标准外，建筑设计技术标准的适用范围通常包括了

新建、扩建、改建工程，但实际上，既有建筑改造受各种历史客观条件限制，往

往难以满足现行各类建筑设计技术标准。消防技术标准作为强制性技术标准，矛

盾尤为突出。

如何执行技术标准成为既有建筑改造各方的“痛点”，也是政府监督的“难

点”，更是既有建筑改造目前最大的“堵点”。为了解决既有建筑改造中的消防标

准适用性的突出困难，指南编制以解决实际问题为导向，在保证消防安全的目标

下，创新方法，注意到既有建筑改造中查找和执行当时的消防技术标准的困难，

确定若干条可行性强的既有建筑消防改造设计技术要求和措施，为我市既有建筑

改造的消防设计、审查以及验收等工作提供依据和指导。

需要说明的是，本指南的名称及内容中，所提到的既有建筑改造所指的范围

为广义概念的既有建筑改造利用，包括《建筑防火通用规范》《既有建筑维护与

改造通用规范》中所提及的既有建筑维护、改造和改建的范围，也即包括了建筑

原使用功能改变或不改变的情况。

1.0.2 本指南适用范围：

1 已完成工程竣工验收的民用和工业建筑改造项目；

2 已投入使用或具备使用条件，且已依法取得房屋产权的建筑利用改造项目；

3 不适用于住宅室内装修、文物建筑、历史建筑、临时性建筑、村民自建

住宅、老城区胡同四合院等的改造。

【说明】本指南不适用的建设活动范围与《建设工程消防设计审查验收管理暂行

规定》（住房与城乡建设部令第 51 号）第 41 条中规定的基本一致。

本指南不适用的建筑类型进行改造时，可依据住房与城乡建设部及北京市另

行发布的相关消防技术标准、文件、导引等进行消防专项设计。

1.0.3 既有建筑改造工程的消防设计应遵循以下原则：

1 鼓励更新，整体提升。倡导城市有机更新，践行绿色发展理念，防止大拆

大建，有效补短板，实现消防安全性能整体提升。

2 确保安全，控制成本。坚守不降低既有建筑原有结构和消防安全水准的底

线，合理控制改造费用，提高项目改造的整体效能，实现改造建筑安全性和工

程经济性的协调统一。

3 创新方法，统筹兼顾。充分尊重改造建筑的现状与历史，综合考虑新旧技

术标准的差异，通过采取科学合理的技术措施和加强使用管理等进行消防性能

补偿，实现改造可行性和技术合理性的统筹协调。

【说明】防止大拆大建是城市更新的主要特征，也是既有建筑改造的重要前提。

不能简单、机械地执行现行技术标准以保证消防安全为由，破坏了这个原则；而

“坚守不降低既有建筑原有结构和消防安全水准的底线”，又体现了对生命安全

和财产安全的充分重视。两者要有机统一，互相协调，不能片面孤立地强调其一。

由于既有建筑的建设年代难以明确界定，其时设计依据的标准很难查找和鉴

定，甚至可能是在没有消防技术标准的情况下建设而成。即使找到当时的设计图

纸，建筑现实际使用功能性质也可能有很大差异。既有建筑在经过多年的建设改

造、用途变更后，还可能存在着同时执行了不同年代的技术标准。如果简单规定

既有建筑改造依据原消防技术标准，需要增加大量的工作来查找和举证当年的依

据及具体标准条文规定，无疑会增加参建主体（建设单位、设计单位、审图机构）

以及政府监管部门、消防救援部门的工作难度；对于建成年代并不久远的建筑，

其依据的消防技术标准是比较容易获得的，这时进行新旧标准举证、比较是必要

的。

指南在参考对比了近年发布的旧标准的基础上，主要依据现有技术标准，针

对建筑改造工程在执行中出现的突出困难和客观条件限制，提供解决措施和途径。

本指南的编写原则与创新点：

1）以现行系列消防设计技术标准为基础依据，针对既有建筑改造中存在的

消防技术问题，以补充、修改、完善的方式提出规定性条文，不另起炉灶，不贪

大求全，基本不涉及现行技术标准中新建建筑涉及的消防疑难问题；

2）以现行国家标准《建筑防火通用规范》GB55037、《建筑设计防火规范》

GB50016 的内容和框架为主，兼收其他消防技术标准；

3）在工程改造条件允许的情况下，优先执行现行标准。当工程改造条件不

允许或代价过大时，根据具体条件将现行标准中部分条文进行适度放宽，但以不

低于原设计标准且不降低建筑原有防火性能为底限；

4）引入性能化设计的理念，通过补偿方式，整体性地保证既有建筑改造后

的防火性能；

5）以解决既有建筑改造中遇到的大部分问题为目标，形成指南性规定，目

的是尽量减少对既有建筑改造的消防问题需进行特殊论证解决的方式。

1.0.4 本指南未涉及的消防设计内容，应符合现行消防技术标准和相关法律法

规的规定。

【说明】当客观条件允许时，设计采用的产品、材料、防火技术和措施还应符合

现行消防技术标准和相关法律法规的规定。避免以改造为由，“搭车”违反本可

以实现的现行消防技术标准，任意降低安全性。

2 基本规定

2.1 一般规定

2.1.1 既有建筑局部改造或整体改造实施前，建设单位应组织开展消防安全综

合评估。评估应包括收集设计文件资料、组织踏勘现场、开展检测鉴定、研判

建筑现状消防安全性、分析改造方案消防技术措施等过程，评估过程中的相关

内容和结论应形成消防安全评估报告。评估报告具体内容应包括以下方面：

1 工程概况；

2 既有建筑执行原消防技术标准和消防设施现状，目前使用状态下的结构、

消防安全性能；

3 改造所涉及新、旧消防技术标准的差异以及执行现行标准的难度；

4 拟采取改造方案的消防技术措施可行性、合理性、经济性和安全性；

5 对后期使用阶段保证消防安全的管理要求。

根据建筑改造消防安全评估工作实际需要，建设单位可委托设计单位、消

防技术服务机构等开展消防安全评估，并出具评估报告。消防安全评估报告结

论性内容应经设计责任主体认定后纳入设计文件。

当改造消防设计能够执行现行消防技术标准时，其结论应在设计文件中说

明，可不再另行提供消防安全评估报告。

【说明】对改造前后的消防安全情况进行评估，对于合理确定改造可行性和改造

设计方案很有必要。承担改造设计任务的项目负责人和设计人员最为熟悉项目情

况，责任尤为重要，应在充分调研现状条件的前提下，结合建筑改造要求，发挥

其熟悉了解既有建筑历史变化及现状的专业优势，以满足建筑物的消防安全为目

标，主动、客观地分析风险，提出科学的解决方案。

检测鉴定报告包括与消防有关的构件、设备性能检测以及结构鉴定等；工程

概况包括：建造年代、改造范围及内容，既有规划分类和消防分类认定等。

2.1.2 既有建筑改造前消防安全评估如涉及与消防相关的结构鉴定，设计单位应

依据检测鉴定报告提出必要的结构加固措施。

【说明】建筑改造项目结构鉴定包括结构安全性鉴定和抗震鉴定。既有建筑消防

改造除应考虑上述检测鉴定外，尚应考虑消防安全可行性综合评估报告提出的与

消防相关的结构鉴定要求。设计单位应依据所有相关检测鉴定报告的结论，采取

相应的结构加固措施，保证满足结构整体安全和耐火性能的要求。

2.1.3 既有建筑改造后，房屋产权人或使用权人、物业管理单位等应严格落实

评估和改造设计中提出的有关使用期间的管理措施要求，确保建筑使用消防安

全。

【说明】针对指南第 1.0.3 条第 3 款提出的原则，通过采取科学合理的技术措施

和加强使用管理等进行消防性能补偿。本条要求后续执行中严格落实评估和设计

要求的具体管理措施。但设计人应以改造建设技术措施手段为主实现消防安全目

标，尽量减少依赖运行管理实现的方式。

2.1.4 对于采用本指南无法解决的其它消防技术问题，建设单位可提出设计解

决方案，由消防设计审查主管部门组织开展既有建筑改造特殊消防设计专家论

证。

【说明】指南仅对既有建筑改造中较为普遍性的建筑防火问题做了部分规定。与

新建建筑不同，既有建筑改造涉及的实际情况更为复杂，各种特殊情况很难全部

涵盖。本指南仍无法解决的问题，应由建设主管部门组织特殊消防专家论证，符

合《建设工程消防设计审查验收管理暂行规定》（住房城乡建设部令第 51 号）第

三章特殊建设工程的消防设计审查的相关要求，论证结论可以作为开展消防设计、

审查、验收的依据。

2.2 改造工程分类及设计标准

2.2.1 本指南涉及的既有建筑改造工程可分为既有建筑修缮、建筑立面改造、

内部装修、建筑局部改造、建筑整体改造。

2.2.2 既有建筑修缮工程包括：结构加固、建筑设施或构件拆换、设备或管线

拆换、屋面防水改造、平屋面改坡屋面、无障碍出入口改造等专项改造工程。

修缮工程的消防设计应满足以下要求：

1 拆换或增设建筑设施或构件、设备、管线，应满足现行产品和施工标准

要求；

2 拆换或增设应急照明和疏散指示系统灯具、强弱电线缆选型和敷设，应

满足现行产品和设计施工标准的要求；

3 修缮工程中其他未涉及改造的部分均可维持现状。

【说明】既有建筑修缮工程是为保持建筑使用功能和设备系统的正常运转或提升

性能，对部分建筑设施或构件、设备、管线和强弱电线缆进行的保养、拆换和增

设，不包括定期保养、检查、维护。

未降低建筑消防安全的结构加固改造属于独立进行的专项工程，定性为既有

建筑修缮工程。需要注意的是，结构改造方案不应对走道或楼梯的最小疏散宽度，

产生不利影响。含其他改造内容的结构加固改造，则应另行归类。

2.2.3 建筑立面改造工程包括：外围护节能改造、外立面整体装饰改造、外立

面部分构件更换和增设等。立面改造工程的消防设计应满足以下要求：

1 立面改造工程的消防设计要求详第 3.5.5 条、第 3.5.6 条。

2 立面改造工程中其他未涉及改造的部分均可维持现状。

【说明】建筑立面改造工程是不涉及内部改造，仅对建筑立面进行独立改造的工

程。建筑整体改造工程也可能包含建筑立面改造的情况，其对立面改造的要求实

际也是一致的。建筑外围护结构的改造更新一般会涉及外墙保温改造，而外立面

粉刷和部分构件更换一般不涉及外墙保温改造，如更换外门窗、增加遮阳百叶、

更换增设空调室外机挡板等。

2.2.4 内部装修工程应具有使用功能类型、平面分隔、结构柱、承重墙、楼板、

疏散楼梯、防火分区划分均不改变的特征。建筑整体改造或局部改造工程中，

使用功能和平面基本分隔均不改变的楼层或独立防火分区，可确定为内部装修

工程。内部装修工程的消防设计应满足以下要求：

1 装修材料的燃烧性能应符合现行国家标准《建筑防火通用规范》GB55037、

《建筑内部装修设计防火规范》GB50222 的规定。

2 拆换或增设的设备、管线，应满足现行产品和施工标准要求；

3 拆换或增设的应急照明和疏散指示系统灯具、强弱电线缆选型和敷设，

应满足现行产品和设计施工标准的要求；

4 内部装修工程中其他未涉及改造的部分可维持原设计。

【说明】内部装修工程是为满足使用需求，对建筑内部空间进行修饰、保护及固

定设施安装和更换的工程。其最主要特征是使用功能和平面分隔均不应改变，以

防止以内部装修的名义，实际进行了建筑平面布局、分隔上的较大改变，导致防

火分区、疏散距离等改变建筑安全性的现象。

为保证消防应急照明和疏散指示系统的正常运行和火灾时的安全、可靠使用，

应采用满足现行标准要求的灯具。电线电缆选型及敷设火灾危险性较大，且改造

难度较小，故要求即使内部装修工程，涉及改造的电线电缆选型及敷设也应满足

现行标准要求。

在进行使用功能类型不改变的整体或局部改造时，不改变使用功能和平面分

隔的楼层或独立防火分区，可界定为内部装修工程。以酒店建筑为例，配套设施

部分平面分隔一般会改变较大，但客房区域平面分隔可能不改变。由于客房与配

套设施位于不同楼层、不同防火分区，客房区域改造可界定为内部装修工程，符

合内部装修防火要求即可。

2.2.5 建筑局部改造工程包括部分楼层或楼层局部平面分隔改变，消防设计应

满足以下要求：

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《北京市既有建筑改造工程消防设计指南》（2023年版）2023年4月修编说明2021年3月，北京市规划自然资源委员会印发实施《北京市既有建筑改造工程消防设计指南（试行）》（以下简称《指南》）。《指南》实施两年来，有效解决了一批制约既有建筑改造工程遇到的消防技术问题，为顺利推进城市更新行动提供了有力支撑，受到了社会各方的普遍好评。同时，市规划自然资源委持续开展跟踪问效，收集典型应用案例，听取各方意见、建议，为适时启动修编工作做好储备。此间，住房城乡建设部等有关部门也陆续新颁布和修编了一些消防技术标准，北京市颁布实施《北京市城市更新条例》以及相关城市更新政策文件。综合上述情况，市规划自然资源委组织...

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