三农土地流转操作手册

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三农土地流转操作手册
第 1 章 土地流转概述................................................................................................................... 3
1 土地流转的定义与意义................................................................................................. 3
1.1 定义............................................................................................................................ 3
1.2 意义............................................................................................................................ 3
2 土地流转的政策法规..................................................................................................... 4
2.1 国家层面的政策法规................................................................................................. 4
2.2 地方层面的政策法规................................................................................................. 4
第 2 章 土地流转形式与程序....................................................................................................... 4
1 土地流转的主要形式..................................................................................................... 4
1.1 出租............................................................................................................................ 4
1.2 转让............................................................................................................................ 4
1.3 互换............................................................................................................................ 5
1.4 入股............................................................................................................................ 5
1.5 联合经营.................................................................................................................... 5
2 土地流转的程序与流程................................................................................................. 5
2.1 土地流转意向............................................................................................................. 5
2.2 签订流转合同............................................................................................................. 5
2.3 报批............................................................................................................................ 5
2.4 公示............................................................................................................................ 5
2.5 登记备案.................................................................................................................... 5
2.6 土地交付.................................................................................................................... 5
2.7 期满续约或解除......................................................................................................... 6
2.8 争议解决.................................................................................................................... 6
第 3 章 土地流转前的准备工作................................................................................................... 6
1 土地确权登记................................................................................................................ 6
1.1 确权对象.................................................................................................................... 6
1.2 确权程序.................................................................................................................... 6
2 土地评估与定价............................................................................................................. 6
2.1 评估原则.................................................................................................................... 6
2.2 评估方法.................................................................................................................... 6
2.3 定价依据.................................................................................................................... 7
3 土地流转合同的签订..................................................................................................... 7
3.1 合同内容.................................................................................................................... 7
3.2 合同签订程序............................................................................................................. 7
第 4 章 土地流转市场分析........................................................................................................... 7
1 土地流转市场的现状与趋势......................................................................................... 8
1.1 市场现状.................................................................................................................... 8
1.2 市场趋势.................................................................................................................... 8
2 土地流转价格的影响因素............................................................................................. 8
2.1 土地资源禀赋............................................................................................................. 8

2.2 土地流转期限............................................................................................................. 8
2.3 土地流转方式............................................................................................................. 8
2.4 政策因素.................................................................................................................... 8
2.5 市场供求关系............................................................................................................. 8
2.6 农业产业发展............................................................................................................. 9
2.7 社会经济环境............................................................................................................. 9
第 5 章 土地流转操作流程........................................................................................................... 9
1 土地流转的申请与审批................................................................................................. 9
1.1 申请人资格................................................................................................................ 9
1.2 申请材料.................................................................................................................... 9
1.3 审批流程.................................................................................................................... 9
2 土地流转合同的备案与登记....................................................................................... 10
2.1 合同备案.................................................................................................................. 10
2.2 合同登记.................................................................................................................. 10
3 土地流转的变更与终止............................................................................................... 10
3.1 变更.......................................................................................................................... 10
3.2 终止.......................................................................................................................... 10
第 6 章 土地流转中的风险防范................................................................................................. 10
1 土地流转风险的识别与评估....................................................................................... 10
1.1 风险识别.................................................................................................................. 10
1.2 风险评估.................................................................................................................. 11
2 土地流转风险的防范措施........................................................................................... 11
2.1 政策风险防范........................................................................................................... 11
2.2 市场风险防范........................................................................................................... 11
2.3 信用风险防范........................................................................................................... 11
2.4 土地质量风险防范................................................................................................... 11
2.5 合同风险防范........................................................................................................... 12
第 7 章 土地流转后的管理与服务............................................................................................. 12
1 土地流转后的土地利用与管理................................................................................... 12
1.1 土地利用规划........................................................................................................... 12
1.2 土地管理措施........................................................................................................... 12
1.3 土地流转合同管理................................................................................................... 12
2 土地流转后的农业技术服务....................................................................................... 12
2.1 技术培训与指导....................................................................................................... 12
2.2 农业科技成果转化................................................................................................... 12
2.3 农业技术咨询服务................................................................................................... 13
3 土地流转后的政策扶持与监管................................................................................... 13
3.1 政策扶持.................................................................................................................. 13
3.2 监管措施.................................................................................................................. 13
第 8 章 土地流转中的纠纷处理................................................................................................. 13
1 土地流转纠纷的类型与原因....................................................................................... 13
1.1 土地流转合同纠纷................................................................................................... 13
1.2 土地使用权属纠纷................................................................................................... 13
1.3 土地流转收益分配纠纷........................................................................................... 14

8.2 土地流转纠纷的处理程序与方法............................................................................... 14
8.2.1 土地流转合同纠纷处理程序与方法........................................................................ 14
8.2.2 土地使用权属纠纷处理程序与方法........................................................................ 14
8.2.3 土地流转收益分配纠纷处理程序与方法................................................................ 14
第 9 章 土地流转案例解析......................................................................................................... 15
9.1 成功案例分析与启示................................................................................................... 15
9.1.1 案例背景.................................................................................................................. 15
9.1.2 案例过程.................................................................................................................. 15
9.1.3 成功因素.................................................................................................................. 15
9.1.4 启示.......................................................................................................................... 15
9.2 失败案例分析与教训................................................................................................... 16
9.2.1 案例背景.................................................................................................................. 16
9.2.2 案例过程.................................................................................................................. 16
9.2.3 失败原因.................................................................................................................. 16
9.2.4 教训.......................................................................................................................... 16
第 10 章 土地流转发展趋势与展望........................................................................................... 16
10.1 土地流转市场的发展趋势......................................................................................... 16
10.2 土地流转政策与制度的改革与创新.......................................................................... 17
10.3 土地流转对农业现代化的推动作用.......................................................................... 17
第 1 章 土地流转概述
1.1 土地流转的定义与意义
1.1.1 定义
土地流转，是指在农村土地所有权、承包权、经营权分离的基础上，农户依
法将自己承包地的经营权部分或全部转让给其他经营主体的一种经济行为。这种
流转是在保证土地集体所有权不变的前提下，实现土地资源的合理配置和优化
利用。
1.1.2 意义
（1）提高土地利用效率：土地流转可以促使土地向经营能手集中，提高农
业规模经营水平，实现土地资源的高效利用。
（2）促进农业产业结构调整：土地流转有助于优化农业产业结构，推动农
业向现代化、专业化、规模化方向发展。
（3）增加农民收入：通过土地流转，农民可以获取租金收入，同时流转出
去的土地可以带动农村劳动力转移，增加农民就业机会，提高农民收入。
（4）推动农村经济发展：土地流转有助于吸引社会资本投资农业，促进农

村产业结构调整，加快农村经济发展。

1.2 土地流转的政策法规

1.2.1 国家层面的政策法规

（1）《中华人民共和国土地管理法》：明确了土地的所有权、使用权、收益

权和处置权，为土地流转提供了法律依据。

（2）《中华人民共和国农村土地承包法》：规定了农村土地承包的原则、程

序、流转方式等，为土地流转提供了具体操作指南。

（3）《关于引导农村土地经营权有序流转发展农业适度规模经营的意见》：

提出了引导农村土地经营权有序流转的具体政策措施，为土地流转提供了政策

指导。

1.2.2 地方层面的政策法规

各地根据国家政策法规，结合本地实际情况，制定了一系列土地流转政策

法规。例如：

（1）土地流转合同管理制度：明确了土地流转合同签订、备案、变更和解

除等程序，保障了流转双方的权益。

（2）土地流转市场监管制度：建立了土地流转市场监督管理机制，规范了

土地流转行为，防止流转过程中出现违法违规现象。

（3）土地流转扶持政策：对土地流转给予财政补贴、税收优惠等政策支持，

鼓励农民参与土地流转。

（4）土地流转风险防范机制：加强对土地流转风险的监测和预警，建立健

全风险防范和化解机制，保证土地流转平稳有序进行。

第 2 章土地流转形式与程序

2.1 土地流转的主要形式

土地流转是农业生产中的一种常见现象，其主要形式包括以下几种：

2.1.1 出租

出租是指土地使用权人将土地出租给他人使用，承租人支付租金并按约定

用途使用土地。出租可以是短期出租，也可以是长期出租。

2.1.2 转让

转让是指土地使用权人将土地使用权全部或部分转让给他人，受让人取得

土地使用权并承担相应义务。转让可以是买卖、赠与等方式。

2.1.3 互换

互换是指土地使用权人之间相互交换土地使用权，以达到各自所需土地的

配置。互换通常适用于相邻土地的调整。

2.1.4 入股

入股是指土地使用权人将土地使用权作价出资，与其他投资者共同设立企

业，以土地使用权作为股份参与企业经营管理。

2.1.5 联合经营

联合经营是指土地使用权人将土地使用权提供给其他经营者使用，双方共

同承担经营风险，分享经营收益。

2.2 土地流转的程序与流程

2.2.1 土地流转意向

土地使用权人和受让人产生土地流转意向，双方可就流转方式、价格、期限

等事项进行协商。

2.2.2 签订流转合同

双方达成一致后，应签订书面土地流转合同，明确流转土地的权属、面积、

用途、流转期限、价款及支付方式等条款。

2.2.3 报批

土地流转合同签订后，应向当地农业农村部门报批，提交土地流转合同、土

地使用权证、身份证明等相关材料。

2.2.4 公示

农业农村部门对土地流转申请进行审核，对符合条件的进行公示，公示期

一般为5个工作日。

2.2.5 登记备案

公示无异议后，农业农村部门对土地流转合同进行登记备案，发放土地流

转备案证明。

2.2.6 土地交付

土地流转备案完成后，土地使用权人应将土地交付给受让人，双方按照合

同约定履行各自权利义务。

2.2.7 期满续约或解除

土地流转合同到期后，双方可根据实际情况选择续约或解除合同。如需解除

合同，应提前通知对方，并办理相关手续。

2.2.8 争议解决

土地流转过程中如发生争议，双方应首先协商解决；协商不成的，可依法

申请调解、仲裁或提起诉讼。

第 3 章土地流转前的准备工作

在进行土地流转之前，为保证流转过程的顺利进行，以下准备工作。

3.1 土地确权登记

土地确权登记是土地流转的基础和前提。通过土地确权登记，可以明确土地

的所有权、使用权和收益权等权益，保障流转双方的合法权益。

3.1.1 确权对象

确权对象包括农村集体土地所有权、农民集体土地使用权和农村土地承包经

营权。

3.1.2 确权程序

（1）申请：由土地所有权人或使用权人向当地国土资源部门提出土地确权

登记申请。

（2）调查：国土资源部门对申请土地进行调查，核实土地权属、界址、面

积等信息。

（3）公告：调查结果在村务公开栏进行公告，公告期为 15 天。

（4）登记：公告无异议后，国土资源部门对土地进行确权登记，颁发土地

权属证书。

3.2 土地评估与定价

土地评估与定价是土地流转的关键环节，关系到流转双方的切身利益。

3.2.1 评估原则

（1）公平、公正、公开原则。

（2）市场供求原则。

（3）因地制宜原则。

3.2.2 评估方法

（1）比较法：通过对类似土地的市场交易价格进行比较，确定土地价值。

（2）成本法：根据土地开发成本、土地现状和预期收益等因素，计算土地

价值。

（3）收益法：根据土地预期收益、土地用途和土地市场状况等因素，预测

土地价值。

3.2.3 定价依据

（1）土地位置。

（2）土地用途。

（3）土地面积。

（4）土地质量。

（5）周边基础设施。

（6）市场供求关系。

3.3 土地流转合同的签订

土地流转合同是土地流转双方权利义务的法律依据，应当认真签订。

3.3.1 合同内容

（1）双方当事人基本信息。

（2）土地位置、面积、质量、用途。

（3）流转期限。

（4）流转价格及支付方式。

（5）双方权利和义务。

（6）合同解除和终止条件。

（7）违约责任。

3.3.2 合同签订程序

（1）双方当事人就合同内容进行充分协商。

（2）签订书面合同，一式两份，双方各执一份。

（3）合同签订后，报当地农业部门备案。

通过以上准备工作，为土地流转的顺利进行奠定基础，保证流转双方的合

法权益得到保障。

第 4 章土地流转市场分析

4.1 土地流转市场的现状与趋势

4.1.1 市场现状

当前，我国土地流转市场已初步形成，流转规模逐年扩大，流转方式多样

化。根据国家统计局数据显示，近年来我国土地流转面积呈上升趋势，流转比例

逐年提高。在土地流转过程中，转包、出租、互换、转让等流转方式并存，其中出

租和转包是主要的流转方式。

4.1.2 市场趋势

（1）土地流转政策支持力度加大。国家在政策层面不断加大对土地流转的

支持力度，鼓励农民依法自愿流转土地经营权，提高土地利用效率。

（2）土地流转市场逐步规范。土地流转市场的不断发展，相关法律法规不

断完善，流转程序和合同管理逐渐规范，流转市场秩序逐步向好。

（3）土地流转规模和速度加快。在农业现代化和新型城镇化的推动下，土

地流转规模和速度将进一步加快。

（4）土地流转模式不断创新。为适应不同地区和产业的发展需求，土地流

转模式不断创新，如土地托管、土地股份合作等。

4.2 土地流转价格的影响因素

4.2.1 土地资源禀赋

土地资源禀赋是影响土地流转价格的基础因素。一般来说，土地质量越好、

地理位置越优越、交通条件越便利的地区，土地流转价格越高。

4.2.2 土地流转期限

土地流转期限对土地流转价格具有显著影响。流转期限越长，流转价格越高

因为较长的流转期限有利于流转方进行长期投资和规划，提高土地利用效益。

4.2.3 土地流转方式

不同土地流转方式对价格产生不同影响。例如，出租和转包方式的流转价格

相对较低，而土地互换和转让方式的流转价格相对较高。

4.2.4 政策因素

政策因素对土地流转价格具有较大影响。出台的支持土地流转的政策，如补

贴、税收优惠等，会降低土地流转成本，从而提高流转价格。

4.2.5 市场供求关系

土地流转市场的供求关系影响土地流转价格。当土地供应量大于需求量时，

流转价格下降；反之，流转价格上涨。

4.2.6 农业产业发展

农业产业发展水平对土地流转价格具有重要作用。农业产业附加值越高，土

地流转价格越高。

4.2.7 社会经济环境

社会经济环境对土地流转价格产生影响。经济发展水平、农民收入水平、城

镇化进程等因素，都会对土地流转价格产生影响。

第 5 章土地流转操作流程

5.1 土地流转的申请与审批

5.1.1 申请人资格

土地流转申请人应为具有完全民事行为能力的自然人、法人或其他组织。申

请人需具备流转土地的合法权益，且在土地流转过程中应遵守国家法律法规和

政策。

5.1.2 申请材料

申请人向当地农村土地承包经营权流转服务中心提交以下材料：

（1）土地流转申请书；

（2）申请人的身份证明材料；

（3）土地承包经营权证；

（4）土地流转双方签订的流转合同；

（5）土地流转用途说明；

（6）其他需要提供的材料。

5.1.3 审批流程

（1）当地农村土地承包经营权流转服务中心收到申请材料后，进行初步

审查，符合条件的，予以受理；

（2）受理后，流转服务中心对申请材料进行审核，必要时进行实地调查；

（3）审核通过的，流转服务中心将申请材料报送给乡镇人民（街道办事

处）审批；

（4）乡镇人民（街道办事处）审批通过后，将流转信息在村务公开栏进

行公示，公示期为 5 个工作日；

（5）公示无异议的，申请人可办理土地流转手续。

5.2 土地流转合同的备案与登记

5.2.1 合同备案

土地流转合同签订后，流转双方应将合同副本报当地农村土地承包经营权

流转服务中心备案。

5.2.2 合同登记

备案通过后，流转服务中心对土地流转合同进行登记，并将相关信息录入

土地承包经营权流转信息管理系统。

5.3 土地流转的变更与终止

5.3.1 变更

（1）土地流转合同签订后，如双方协商一致需要变更合同内容，应向当

地农村土地承包经营权流转服务中心提出变更申请；

（2）经审核同意变更的，流转服务中心指导双方签订变更协议，并对变

更后的合同进行备案和登记；

（3）变更协议签订后，流转双方应按变更后的合同履行相关义务。

5.3.2 终止

（1）土地流转合同到期或双方协商一致提前终止合同的，应向当地农村

土地承包经营权流转服务中心提出终止申请；

（2）经审核同意终止的，流转服务中心指导双方签订终止协议，并对终

止后的合同进行备案和登记；

（3）终止协议签订后，流转双方应按终止协议履行相关义务，恢复土地

原状或按照约定处理相关事宜。

第 6 章土地流转中的风险防范

6.1 土地流转风险的识别与评估

6.1.1 风险识别

在进行土地流转过程中，首先应对可能出现的风险进行识别。主要包括以下

几方面：

（1）政策风险：由于国家政策调整，可能导致土地流转合同无效或收益受

损。

（2）市场风险：农产品市场价格波动、自然灾害等因素可能导致土地流转

收益不稳定。

（3）信用风险：流转双方信用状况不佳，可能导致合同违约或拖欠租金等

问题。

（4）土地质量风险：流转土地质量不佳，可能影响农业生产效益。

（5）合同风险：土地流转合同不规范、不明确，可能导致合同纠纷。

6.1.2 风险评估

在识别风险的基础上，对各类风险进行评估，主要包括以下方面：

（1）风险概率：分析各类风险发生的可能性。

（2）风险影响：分析风险发生后对土地流转项目的影响程度。

（3）风险等级：根据风险概率和影响程度，对风险进行分级，以便采取相

应的防范措施。

6.2 土地流转风险的防范措施

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