三农行业三农村土地流转操作手册

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三农行业三农村土地流转操作手册
第 1 章 引言.................................................................................................................................. 3
1 土地流转背景................................................................................................................ 3
2 土地流转意义................................................................................................................ 4
3 操作手册概述................................................................................................................ 4
第 2 章 土地流转政策解读........................................................................................................... 4
1 国家政策概述................................................................................................................ 4
2 地方政策分析................................................................................................................ 5
3 政策对土地流转的影响................................................................................................. 5
第 3 章 土地流转流程................................................................................................................... 5
1 土地流转申请................................................................................................................ 6
1.1 申请人资格................................................................................................................ 6
1.2 申请材料.................................................................................................................... 6
1.3 申请程序.................................................................................................................... 6
2 土地评估与定价............................................................................................................. 6
2.1 土地评估.................................................................................................................... 6
2.2 土地定价.................................................................................................................... 6
3 土地流转合同签订......................................................................................................... 6
3.1 合同主体.................................................................................................................... 6
3.2 合同内容.................................................................................................................... 7
3.3 合同签订.................................................................................................................... 7
4 土地流转登记备案......................................................................................................... 7
4.1 登记备案材料............................................................................................................. 7
4.2 登记备案程序............................................................................................................. 7
第 4 章 土地流转合同管理........................................................................................................... 7
1 合同主要条款................................................................................................................ 7
1.1 土地基本信息............................................................................................................. 8
1.2 流转双方基本信息..................................................................................................... 8
1.3 流转期限.................................................................................................................... 8
1.4 流转价格及支付方式................................................................................................. 8
1.5 土地使用及管理......................................................................................................... 8
1.6 权利义务.................................................................................................................... 8
1.7 违约责任.................................................................................................................... 8
1.8 合同解除与终止......................................................................................................... 8
1.9 争议解决.................................................................................................................... 8
2 合同签订注意事项......................................................................................................... 8
2.1 审查双方主体资格..................................................................................................... 8
2.2 明确土地权属............................................................................................................. 8
2.3 保证合同内容合法合规............................................................................................. 8
2.4 注意合同签订程序..................................................................................................... 8
2.5 保留相关证据............................................................................................................. 9

3 合同履行与变更............................................................................................................. 9
3.1 合同履行.................................................................................................................... 9
3.2 合同变更.................................................................................................................... 9
3.3 合同解除与终止......................................................................................................... 9
3.4 合同纠纷处理............................................................................................................. 9
第 5 章 土地流转方式与模式....................................................................................................... 9
1 转包................................................................................................................................ 9
2 出租................................................................................................................................ 9
3 互换.............................................................................................................................. 10
4 转让.............................................................................................................................. 10
第 6 章 土地流转风险防范......................................................................................................... 10
1 法律风险...................................................................................................................... 10
1.1 法律法规变动风险................................................................................................... 10
1.2 合同不规范风险....................................................................................................... 10
1.3 权属争议风险........................................................................................................... 11
2 市场风险...................................................................................................................... 11
2.1 土地流转价格波动风险........................................................................................... 11
2.2 土地投资回报风险................................................................................................... 11
3 风险防范措施.............................................................................................................. 11
3.1 建立健全法律法规体系........................................................................................... 11
3.2 规范合同管理........................................................................................................... 11
3.3 强化风险意识........................................................................................................... 11
3.4 加强市场监测和预警............................................................................................... 11
3.5 建立纠纷解决机制................................................................................................... 12
第 7 章 土地流转中的农民权益保护......................................................................................... 12
1 农民权益保护政策....................................................................................................... 12
1.1 土地流转合同规范................................................................................................... 12
1.2 土地流转收益分配政策........................................................................................... 12
1.3 农民就业和社会保障政策....................................................................................... 12
2 农民权益保护措施....................................................................................................... 12
2.1 加强土地流转合同管理........................................................................................... 12
2.2 建立健全土地流转价格指导机制........................................................................... 12
2.3 加强土地流转收益监管........................................................................................... 12
2.4 健全农民参与决策机制........................................................................................... 12
3 农民权益保护案例....................................................................................................... 13
3.1 案例一：土地流转合同纠纷调解........................................................................... 13
3.2 案例二：流转收益分配不公问题解决.................................................................... 13
3.3 案例三：农民就业和社会保障问题解决................................................................ 13
第 8 章 土地流转金融服务......................................................................................................... 13
1 金融政策支持.............................................................................................................. 13
1.1 国家层面政策........................................................................................................... 13
1.2 地方层面政策........................................................................................................... 13
2 金融产品与服务........................................................................................................... 13
2.1 信贷服务.................................................................................................................. 13

2.2 保险服务.................................................................................................................. 13
2.3 投资服务.................................................................................................................. 14
3 金融风险防范.............................................................................................................. 14
3.1 完善风险评估机制................................................................................................... 14
3.2 加强风险控制........................................................................................................... 14
3.3 建立风险分担机制................................................................................................... 14
3.4 提高风险管理水平................................................................................................... 14
3.5 加强与监管部门的沟通与合作............................................................................... 14
第 9 章 土地流转后的管理与利用............................................................................................. 14
1 土地管理...................................................................................................................... 14
1.1 土地权属确认........................................................................................................... 14
1.2 土地使用监管........................................................................................................... 14
1.3 土地保护与改良....................................................................................................... 15
2 土地利用规划.............................................................................................................. 15
2.1 土地利用目标........................................................................................................... 15
2.2 土地利用结构........................................................................................................... 15
2.3 土地利用方式........................................................................................................... 15
3 土地增值收益分配....................................................................................................... 15
3.1 土地增值收益核算................................................................................................... 15
3.2 土地增值收益分配原则........................................................................................... 15
3.3 土地增值收益分配方式........................................................................................... 15
3.4 土地增值收益使用................................................................................................... 15
第 10 章 土地流转案例分析....................................................................................................... 15
1 成功案例解析............................................................................................................. 15
1.1 案例背景................................................................................................................ 15
1.2 案例过程................................................................................................................ 16
1.3 成功经验................................................................................................................ 16
2 失败案例反思............................................................................................................. 16
2.1 案例背景................................................................................................................ 16
2.2 案例问题................................................................................................................ 16
2.3 反思与改进............................................................................................................. 17
3 经验与启示................................................................................................................ 17
第 1 章 引言
1 土地流转背景
我国经济社会的快速发展，农村土地制度改革日益深化。自 20 世纪 80 年代
实行家庭联产承包责任制以来，农村土地在很大程度上保持了分散经营的状态。
但是在国家政策引导和市场机制作用下，农村土地流转逐渐成为趋势。，大量农
村劳动力转移至城市，农村土地资源闲置问题日益突出；另，农业现代化和规

模化经营对土地资源提出了新的要求。为此，国家出台了一系列政策，鼓励和支

持农村土地流转，以优化土地资源配置，提高农业效益。

1.2 土地流转意义

农村土地流转对于我国农业和农村经济发展具有重要意义。土地流转有利于

优化土地资源配置，提高土地利用率，缓解农村土地资源闲置问题；土地流转

有助于促进农业规模化、现代化经营，提高农业产值和农民收入；土地流转有助

于加快农村产业结构调整，推动农村经济发展方式转变；土地流转还有利于农

村社会稳定，减少土地纠纷，促进社会和谐。

1.3 操作手册概述

本操作手册旨在为农村土地流转的参与者提供一套系统、实用的操作指南。

手册主要分为以下几个部分：第二章介绍农村土地流转的基本原则、方式和程序

第三章阐述农村土地流转合同签订的相关事宜；第四章分析农村土地流转中的

风险防控；第五章列举农村土地流转典型案例；第六章对农村土地流转政策进

行解读。

本操作手册力求严谨、务实，以便为广大农村土地流转参与者提供有力参考

在编写过程中，我们尽量避免使用专业术语和复杂表述，力求简洁明了，便于

理解。希望本操作手册能为农村土地流转工作提供有益的指导。

第 2 章土地流转政策解读

2.1 国家政策概述

我国农村土地流转政策主要遵循的十八大、十九大精神，以习近平新时代中

国特色社会主义思想为指导，深入实施乡村振兴战略，加快农村土地制度改革，

建立健全农村土地流转市场。国家政策对土地流转的总体要求是：保障农民土地

承包权益，尊重农民意愿，加强农村土地流转管理和服务，引导土地经营权有

序流转，发展多种形式适度规模经营。

国家政策主要涉及以下方面：

（1）明确土地流转的基本原则：坚持依法、自愿、有偿的原则，保障农民

土地承包权益。

（2）规范土地流转程序：要求各地建立健全土地流转合同管理制度，规范

土地流转合同签订、备案、变更和解除。

（3）加强土地流转监管：强化乡镇村级组织的服务和管理职责，保证土地

流转有序进行。

（4）鼓励多种形式适度规模经营：支持家庭农场、农民合作社、农业企业

等新型农业经营主体发展适度规模经营。

（5）完善土地流转服务体系：建立健全土地流转信息平台，提供政策咨询、

合同指导、价格评估等服务。

2.2 地方政策分析

各地根据国家政策要求，结合本地实际，制定了一系列具体政策措施，推

动农村土地流转工作。地方政策主要表现在以下几个方面：

（1）制定土地流转实施细则：各地根据国家政策，明确了土地流转的具体

操作流程、管理职责、流转合同签订等内容。

（2）加大政策扶持力度：地方通过财政补贴、税收优惠、金融支持等措施，

鼓励新型农业经营主体发展适度规模经营。

（3）创新土地流转模式：部分地区摸索实行土地股份合作、土地托管、流

转租赁等多种流转方式，促进土地资源优化配置。

（4）强化土地流转监管：加强对土地流转市场的监管，规范流转行为，防

止土地流转过程中出现侵害农民权益的现象。

2.3 政策对土地流转的影响

国家及地方政策的制定和实施，对农村土地流转产生了积极影响：

（1）政策引导作用：国家政策为农村土地流转提供了明确方向，使农民、

新型农业经营主体在土地流转过程中有法可依。

（2）保障农民权益：政策强调保障农民土地承包权益，使农民在土地流转

过程中获得合理收益。

（3）促进农业现代化：政策鼓励适度规模经营，有利于提高农业劳动生产

率、降低生产成本、促进农业科技成果应用，推动农业现代化。

（4）优化资源配置：政策推动土地资源向新型农业经营主体集中，提高土

地利用率，促进农业产业结构调整。

（5）规范市场秩序：政策强化土地流转监管，规范市场行为，为土地流转

创造良好的市场环境。

第 3 章土地流转流程

3.1 土地流转申请

3.1.1 申请人资格

土地流转申请人应为具有完全民事行为能力的自然人、法人或其他组织。申

请人应具备土地流转所涉及的农业生产能力和经营能力。

3.1.2 申请材料

申请人需向当地农村土地承包管理部门提交以下材料：

（1）土地流转申请书；

（2）申请人身份证明及复印件；

（3）申请人所在村集体经济组织的同意流转意见；

（4）流转土地的承包合同及复印件；

（5）其他需要提供的材料。

3.1.3 申请程序

（1）申请人向当地农村土地承包管理部门提交申请材料；

（2）农村土地承包管理部门对申请材料进行审核，并在 15 个工作日内作

出是否受理的决定；

（3）农村土地承包管理部门受理申请后，进行现场勘查，征求村集体经济

组织和村民的意见；

（4）农村土地承包管理部门对符合条件的申请，出具土地流转意见书。

3.2 土地评估与定价

3.2.1 土地评估

农村土地流转前，应对流转土地进行评估，主要包括以下内容：

（1）土地的地块、位置、面积、地形、土壤、水资源等基本情况；

（2）土地的利用现状、利用效益及潜力；

（3）土地的承包经营权价值。

3.2.2 土地定价

根据土地评估结果，综合考虑当地土地市场行情、土地用途、流转年限等因

素，确定土地流转价格。

3.3 土地流转合同签订

3.3.1 合同主体

土地流转合同双方主体应为具有完全民事行为能力的自然人、法人或其他组

织。

3.3.2 合同内容

土地流转合同应包括以下内容：

（1）双方当事人的基本信息；

（2）流转土地的位置、面积、用途；

（3）流转期限；

（4）流转价格及支付方式；

（5）双方的权利和义务；

（6）合同解除、终止的条件及违约责任；

（7）其他需要约定的事项。

3.3.3 合同签订

双方当事人应在平等、自愿、公平、诚实信用的原则下签订土地流转合同，

并报当地农村土地承包管理部门备案。

3.4 土地流转登记备案

3.4.1 登记备案材料

双方当事人应在土地流转合同签订之日起30 日内，向当地农村土地承包管

理部门提交以下材料：

（1）土地流转合同；

（2）双方当事人的身份证明及复印件；

（3）流转土地的承包合同及复印件；

（4）其他需要提供的材料。

3.4.2 登记备案程序

（1）农村土地承包管理部门对提交的材料进行审核，符合条件的予以受理；

（2）农村土地承包管理部门对受理的土地流转合同进行登记备案，出具土

地流转登记备案证明；

（3）双方当事人凭土地流转登记备案证明办理土地承包经营权变更登记。

第 4 章土地流转合同管理

4.1 合同主要条款

4.1.1 土地基本信息

本条款应详细列明流转土地的地理位置、四至范围、面积、土地用途等基本

信息。

4.1.2 流转双方基本信息

应当明确双方当事人的姓名、身份证号码、联系方式等基本信息。

4.1.3 流转期限

约定土地流转的起始日期和终止日期，以及是否续约等相关事项。

4.1.4 流转价格及支付方式

确定土地流转价格，以及支付方式、支付时间等事项。

4.1.5 土地使用及管理

双方应就土地使用范围、用途、管理责任等事项达成一致。

4.1.6 权利义务

明确双方在土地流转过程中的权利和义务，包括但不限于土地保护、投资改

善、税费承担等。

4.1.7 违约责任

约定违约情形、违约责任以及解决争议的方式。

4.1.8 合同解除与终止

约定合同解除和终止的条件、程序及法律后果。

4.1.9 争议解决

约定双方在合同履行过程中发生争议时，采取的解决方式，如协商、调解、

仲裁或诉讼等。

4.2 合同签订注意事项

4.2.1 审查双方主体资格

保证流转双方具备签订土地流转合同的资格。

4.2.2 明确土地权属

核实土地权属证明，保证流转土地权属清晰。

4.2.3 保证合同内容合法合规

合同内容应遵守国家法律法规，不得违反相关政策。

4.2.4 注意合同签订程序

按照规定程序签订合同，保证合同效力。

4.2.5 保留相关证据

签订合同时留存相关证据，以备不时之需。

4.3 合同履行与变更

4.3.1 合同履行

双方应按照合同约定全面履行各自的权利和义务。

4.3.2 合同变更

在合同履行过程中，如需变更合同内容，应经双方协商一致，并签订书面

变更协议。

4.3.3 合同解除与终止

在合同解除或终止时，双方应按照约定办理相关手续，并承担相应的法律

责任。

4.3.4 合同纠纷处理

双方在合同履行过程中发生纠纷时，应按照合同约定采取相应的解决措施。

第 5 章土地流转方式与模式

5.1 转包

转包是指农户在保留土地承包权的前提下，将自己承包的土地部分或全部

转包给其他农户或经济组织从事农业生产经营的一种土地流转方式。其主要特点

如下：

（1）转包双方必须是合法的农村土地承包经营权人；

（2）转包期限一般不超过原土地承包合同的剩余期限；

（3）转包后，原土地承包关系不变，承包权仍然归原承包人所有；

（4）转包双方应签订书面转包合同，并报发包方备案。

5.2 出租

出租是指农户将承包土地的部分或全部租赁给其他农户或经济组织，双方

签订租赁合同，明确租赁期限、租金等事项的一种土地流转方式。其主要特点如

下：

（1）出租双方必须是合法的农村土地承包经营权人；

（2）出租期限一般不超过原土地承包合同的剩余期限；

（3）出租后，原土地承包关系不变，承包权仍然归原承包人所有；

（4）出租双方应签订书面租赁合同，并报发包方备案。

5.3 互换

互换是指两个或多个农户之间为了方便耕作、提高土地利用效率，相互交换

承包土地的一种土地流转方式。其主要特点如下：

（1）互换双方必须是合法的农村土地承包经营权人；

（2）互换的土地应具有相似的土地质量、地理位置和承包期限；

（3）互换双方应签订书面互换合同，并报发包方备案；

（4）互换后，双方的土地承包关系相应调整，承包权归各自交换后的土地

承包人所有。

5.4 转让

转让是指农户将自己承包的土地部分或全部转让给其他农户或经济组织，

使受让人取得该土地的承包经营权的一种土地流转方式。其主要特点如下：

（1）转让双方必须是合法的农村土地承包经营权人；

（2）转让应在原土地承包合同约定的期限内进行；

（3）转让后，原土地承包关系解除，受让人成为新的土地承包经营权人；

（4）转让双方应签订书面转让合同，并报发包方备案；

（5）转让涉及的土地应具备一定的条件，如已具备农业基础设施、土地质

量较好等。

第 6 章土地流转风险防范

6.1 法律风险

6.1.1 法律法规变动风险

我国土地政策及相关法律法规可能会因应经济社会发展需要进行调整。土地

流转双方在签订合同前，应充分了解现行法律法规，保证流转行为合法合规。一

旦法律法规发生变动，双方应按照新的法律法规要求，及时调整合同内容，避

免因法律法规变动引发的风险。

6.1.2 合同不规范风险

土地流转合同是双方权利义务的书面载体，不规范或漏洞百出的合同可能

导致双方权益受损。为防范此类风险，流转双方应参照国家相关法律法规，制定

规范、严谨的合同文本，明确流转土地的面积、位置、用途、流转期限、价款及支

付方式等关键条款。

6.1.3 权属争议风险

在土地流转过程中，可能存在权属不清、争议纠纷等问题。为避免此类风险

双方在签订合同前应进行权属调查，保证土地权属清晰、无争议。同时可通过第

三方机构进行权属认证，降低权属争议风险。

6.2 市场风险

6.2.1 土地流转价格波动风险

市场供需关系、农产品价格波动等因素可能导致土地流转价格波动。流转双

方应密切关注市场动态，合理评估土地价值，签订合同时约定合理的价格调整

机制，降低价格波动带来的风险。

6.2.2 土地投资回报风险

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三农行业三农村土地流转操作手册第1章引言..................................................................................................................................31.1土地流转背景................................................................................................................31.2土地流转意义.....................

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