大厦物业设施维护与保养方案

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大厦物业设施维护与保养方案
第一章 物业设施维护保养概述................................................................................................... 3
1 维护保养的重要性......................................................................................................... 3
1.1 保证设施安全............................................................................................................. 3
1.2 延长设施使用寿命..................................................................................................... 3
1.3 提高设施运行效率..................................................................................................... 4
1.4 降低维修成本............................................................................................................. 4
2 维护保养的基本原则..................................................................................................... 4
2.1 预防为主，维修为辅................................................................................................. 4
2.2 系统性、全面性......................................................................................................... 4
2.3 科学合理.................................................................................................................... 4
2.4 经济效益与社会效益相结合..................................................................................... 4
2.5 持续改进.................................................................................................................... 4
第二章 设施维护保养计划........................................................................................................... 4
1 维护保养计划的制定..................................................................................................... 4
1.1 维护保养计划的编制原则......................................................................................... 4
1.2 维护保养计划的主要内容......................................................................................... 5
1.3 维护保养计划的审批与发布..................................................................................... 5
2 维护保养计划的执行与监督......................................................................................... 5
2.1 维护保养计划的执行................................................................................................. 5
2.2 维护保养计划的监督................................................................................................. 5
第三章 供电系统维护保养........................................................................................................... 6
1 变配电设备维护............................................................................................................. 6
1.1 维护目的.................................................................................................................... 6
1.2 维护内容.................................................................................................................... 6
1.3 维护周期.................................................................................................................... 6
2 低压配电设备维护......................................................................................................... 6
2.1 维护目的.................................................................................................................... 6
2.2 维护内容.................................................................................................................... 6
2.3 维护周期.................................................................................................................... 6
3 电缆及线路维护............................................................................................................. 7
3.1 维护目的.................................................................................................................... 7
3.2 维护内容.................................................................................................................... 7
3.3 维护周期.................................................................................................................... 7
第四章 给排水系统维护保养....................................................................................................... 7
1 给水设备维护................................................................................................................ 7
1.1 维护周期与内容......................................................................................................... 7
1.2 维护方法与要求......................................................................................................... 7
2 排水设备维护................................................................................................................ 7
2.1 维护周期与内容......................................................................................................... 8
2.2 维护方法与要求......................................................................................................... 8

3 给排水管道维护............................................................................................................. 8
3.1 维护周期与内容......................................................................................................... 8
3.2 维护方法与要求......................................................................................................... 8
第五章 供暖、通风与空调系统维护保养................................................................................... 8
1 供暖设备维护................................................................................................................ 8
1.1 维护目标.................................................................................................................... 8
1.2 维护内容.................................................................................................................... 8
1.3 维护周期.................................................................................................................... 9
2 通风设备维护................................................................................................................ 9
2.1 维护目标.................................................................................................................... 9
2.2 维护内容.................................................................................................................... 9
2.3 维护周期.................................................................................................................... 9
3 空调设备维护................................................................................................................ 9
3.1 维护目标.................................................................................................................... 9
3.2 维护内容.................................................................................................................... 9
3.3 维护周期.................................................................................................................. 10
第六章 消防设施维护保养......................................................................................................... 10
1 消防泵房维护.............................................................................................................. 10
1.1 维护目的.................................................................................................................. 10
1.2 维护内容.................................................................................................................. 10
1.3 维护周期.................................................................................................................. 10
2 灭火器维护.................................................................................................................. 10
2.1 维护目的.................................................................................................................. 10
2.2 维护内容.................................................................................................................. 10
2.3 维护周期.................................................................................................................. 11
3 火灾自动报警系统维护............................................................................................... 11
3.1 维护目的.................................................................................................................. 11
3.2 维护内容.................................................................................................................. 11
3.3 维护周期.................................................................................................................. 11
第七章 电梯及自动扶梯维护保养............................................................................................. 11
1 电梯设备维护.............................................................................................................. 11
1.1 维护目的.................................................................................................................. 11
1.2 维护内容.................................................................................................................. 11
1.3 维护周期.................................................................................................................. 12
1.4 维护责任.................................................................................................................. 12
2 自动扶梯设备维护....................................................................................................... 12
2.1 维护目的.................................................................................................................. 12
2.2 维护内容.................................................................................................................. 12
2.3 维护周期.................................................................................................................. 13
2.4 维护责任.................................................................................................................. 13
第八章 建筑结构及装饰维护保养............................................................................................. 13
1 建筑结构维护.............................................................................................................. 13
1.1 概述.......................................................................................................................... 13
1.2 维护内容.................................................................................................................. 13

1.3 维护方法.................................................................................................................. 13
2 建筑装饰维护.............................................................................................................. 14
2.1 概述.......................................................................................................................... 14
2.2 维护内容.................................................................................................................. 14
2.3 维护方法.................................................................................................................. 14
第九章 安全保卫与绿化管理..................................................................................................... 14
1 安全保卫措施.............................................................................................................. 14
1.1 安全保卫组织架构................................................................................................... 14
1.2 安全保卫制度........................................................................................................... 14
1.3 安全保卫设施........................................................................................................... 15
1.4 安全保卫人员职责................................................................................................... 15
2 绿化管理...................................................................................................................... 15
2.1 绿化规划.................................................................................................................. 15
2.2 绿化种植.................................................................................................................. 15
2.3 绿化保护.................................................................................................................. 15
2.4 绿化管理团队........................................................................................................... 15
第十章 维护保养质量保证与改进............................................................................................. 15
1 质量保证措施............................................................................................................. 16
1.1 建立健全质量管理体系......................................................................................... 16
1.2 制定详细的维护保养作业指导书.......................................................................... 16
1.3 强化人员培训与考核............................................................................................. 16
1.4 质量检查与监督..................................................................................................... 16
1.5 建立质量信息反馈机制......................................................................................... 16
2 质量改进与持续优化................................................................................................. 16
2.1 分析质量数据，查找问题根源............................................................................. 16
2.2 制定质量改进措施................................................................................................. 16
2.3 实施质量改进措施................................................................................................. 16
2.4 持续跟踪与评估..................................................................................................... 17
2.5 持续优化质量管理体系......................................................................................... 17
第一章 物业设施维护保养概述
1 维护保养的重要性
物业设施是大厦正常运营的基础，其维护保养工作是保证设施安全、可靠、
高效运行的关键环节。以下是物业设施维护保养的重要性：
1.1 保证设施安全
通过定期维护保养，可以及时发觉并排除设施的安全隐患，降低发生的风
险，保证大厦内人员和财产的安全。
1.2 延长设施使用寿命

定期对设施进行维护保养，可以减缓设施的老化速度，延长其使用寿命，

降低企业的运营成本。

1.1.3 提高设施运行效率

良好的维护保养工作能够保证设施在最佳状态下运行，提高设施的使用效

率，降低能源消耗。

1.1.4 降低维修成本

通过定期维护保养，可以提前发觉潜在的故障，及时进行维修，避免突发

性故障导致的维修成本增加。

1.2 维护保养的基本原则

为保证物业设施维护保养工作的有效开展，以下基本原则应予以遵循：

1.2.1 预防为主，维修为辅

物业设施维护保养应以预防为主，通过定期检查、保养和更换零部件，降低

故障发生的概率。在设施出现故障时，及时进行维修，保证设施恢复正常运行。

1.2.2 系统性、全面性

物业设施维护保养应遵循系统性、全面性的原则，对大厦内各类设施进行全

面检查和保养，保证整个系统的正常运行。

1.2.3 科学合理

根据设施的使用特点、运行状况和环境条件，制定科学合理的维护保养计划

保证保养工作的有效性。

1.2.4 经济效益与社会效益相结合

在开展物业设施维护保养工作时，应充分考虑经济效益与社会效益，既要

保证设施的正常运行，又要降低运营成本，提高企业的整体效益。

1.2.5 持续改进

物业设施维护保养工作应不断总结经验，持续改进，提高保养水平，为大

厦的长期稳定运行提供保障。

第二章设施维护保养计划

2.1 维护保养计划的制定

为保证大厦物业设施的正常运行与延长使用寿命，特制定以下维护保养计

划：

2.1.1 维护保养计划的编制原则

（1）遵循国家及地方相关法律法规，保证设施维护保养工作的合法性。

（2）根据设施的使用频率、重要性及故障率，合理制定维护保养周期。

（3）结合设施的实际运行状况，制定针对性的维护保养措施。

（4）注重安全，保证维护保养过程中的人员安全和设施安全。

2.1.2 维护保养计划的主要内容

（1）设施维护保养周期：根据设施类型和使用情况，确定各设施的维护保

养周期。

（2）维护保养项目：明确各维护保养周期内需要进行的保养项目，包括设

备清洁、润滑、紧固、检查等。

（3）维护保养方法：详细描述各维护保养项目的具体操作方法，保证维护

保养工作的有效性。

（4）维护保养人员：明确各维护保养项目的责任人员，保证维护保养工作

的落实。

2.1.3 维护保养计划的审批与发布

维护保养计划编制完成后，需经相关部门负责人审批，并在审批通过后向

全体员工发布。

2.2 维护保养计划的执行与监督

2.2.1 维护保养计划的执行

（1）按照维护保养计划，定期对设施进行维护保养。

（2）维护保养过程中，严格遵守操作规程，保证维护保养质量。

（3）对维护保养中发觉的问题，及时进行处理，并向上级汇报。

（4）对维护保养情况进行记录，以便于对维护保养效果进行评估。

2.2.2 维护保养计划的监督

（1）设立专门的监督小组，对维护保养计划的执行情况进行监督。

（2）定期对维护保养工作进行质量检查，保证维护保养效果。

（3）对维护保养过程中发觉的问题，及时提出整改措施，并跟踪整改效果。

（4）对维护保养人员的工作情况进行考核，奖惩分明，提高维护保养工作

积极性。

通过以上措施，保证大厦物业设施维护保养工作的顺利进行，为大厦的正

常运行提供有力保障。

第三章供电系统维护保养

3.1 变配电设备维护

3.1.1 维护目的

变配电设备是大厦供电系统的核心部分，其维护保养的目的在于保证设备

运行安全可靠，提高供电质量，降低故障率，延长设备使用寿命。

3.1.2 维护内容

（1）定期检查变配电设备的外观，保证设备无损坏、变形、锈蚀等现象。

（2）检查设备接线端子，保证接线牢固，无松动现象。

（3）检查绝缘子、避雷器等部件，保证其功能良好，无损坏现象。

（4）检查变压器油位，保证油位正常，油质合格。

（5）定期进行绝缘测试，保证设备绝缘功能达标。

（6）对设备进行定期清扫，保持设备清洁。

3.1.3 维护周期

变配电设备的维护周期一般为每半年一次，特殊情况可根据实际运行情况

适当调整。

3.2 低压配电设备维护

3.2.1 维护目的

低压配电设备是大厦供电系统的重要组成部分，其维护保养的目的在于保

证设备正常运行，提高供电可靠性，降低故障率。

3.2.2 维护内容

（1）定期检查低压配电设备的外观，保证设备无损坏、变形、锈蚀等现象。

（2）检查设备接线端子，保证接线牢固，无松动现象。

（3）检查断路器、接触器等部件，保证其功能良好，无损坏现象。

（4）检查电缆桥架、电缆隧道等设施，保证设施完好，无损坏现象。

（5）定期进行绝缘测试，保证设备绝缘功能达标。

（6）对设备进行定期清扫，保持设备清洁。

3.2.3 维护周期

低压配电设备的维护周期一般为每季度一次，特殊情况可根据实际运行情

况适当调整。

3.3 电缆及线路维护

3.3.1 维护目的

电缆及线路是大厦供电系统的重要组成部分，其维护保养的目的在于保证

线路安全可靠，降低故障率，延长使用寿命。

3.3.2 维护内容

（1）定期检查电缆及线路的外观，保证无损坏、变形、锈蚀等现象。

（2）检查电缆接头，保证接头牢固，无松动现象。

（3）检查电缆绝缘层，保证绝缘功能良好，无破损现象。

（4）检查电缆支架、电缆隧道等设施，保证设施完好，无损坏现象。

（5）定期对电缆及线路进行清扫，保持清洁。

（6）对电缆及线路进行定期绝缘测试，保证绝缘功能达标。

3.3.3 维护周期

电缆及线路的维护周期一般为每季度一次，特殊情况可根据实际运行情况

适当调整。

第四章给排水系统维护保养

4.1 给水设备维护

4.1.1 维护周期与内容

给水设备应按照制造商推荐的维护周期进行维护，通常情况下，每半年进

行一次全面检查和保养。维护内容包括：检查设备运行状况，紧固松动的部件，

清洁过滤网，更换密封圈，检查电磁阀和压力开关等。

4.1.2 维护方法与要求

（1）检查给水泵：检查泵体、泵轴、轴承等部件的磨损情况，发觉磨损严

重的及时更换；检查泵密封装置，保证密封良好，无泄漏现象。

（2）检查电磁阀：检查电磁阀线圈是否发热，如有异常，及时更换；检查

阀芯是否灵活，如有卡涩现象，进行清洗或更换。

（3）检查压力开关：检查压力开关是否正常工作，如有异常，进行调整或

更换。

（4）检查过滤器：清洁过滤网，如有损坏，及时更换。

4.2 排水设备维护

4.2.1 维护周期与内容

排水设备应每季度进行一次全面检查和保养。维护内容包括：检查设备运行

状况，紧固松动的部件，清理堵塞物，检查排水泵等。

4.2.2 维护方法与要求

（1）检查排水泵：检查泵体、泵轴、轴承等部件的磨损情况，发觉磨损严

重的及时更换；检查泵密封装置，保证密封良好，无泄漏现象。

（2）清理堵塞物：定期清理排水管道中的堵塞物，保证排水畅通。

（3）检查排水泵控制柜：检查控制柜内各部件是否正常工作，如有异常，

及时进行调整或更换。

4.3 给排水管道维护

4.3.1 维护周期与内容

给排水管道应每年进行一次全面检查和保养。维护内容包括：检查管道连接

处是否牢固，检查管道内壁是否光滑，检查伸缩节是否正常等。

4.3.2 维护方法与要求

（1）检查管道连接处：检查管道连接处是否有松动、泄漏现象，如有，及

时进行处理。

（2）检查管道内壁：检查管道内壁是否光滑，如有锈蚀、积垢等现象，进

行清理或更换。

（3）检查伸缩节：检查伸缩节是否正常工作，如有异常，及时进行调整或

更换。

（4）检查管道支架：检查管道支架是否牢固，如有松动，及时紧固。

通过以上维护保养措施，保证给排水系统正常运行，为大厦提供稳定、安全

的给排水服务。

第五章供暖、通风与空调系统维护保养

5.1 供暖设备维护

5.1.1 维护目标

供暖设备的维护保养工作旨在保证供暖系统的正常运行，提高能源利用效

率，降低故障率，延长设备使用寿命，为大厦用户提供舒适、稳定的供暖服务。

5.1.2 维护内容

（1）对供暖设备进行全面检查，包括锅炉、换热器、管道、阀门等；

（2）清洁设备表面，检查设备连接处是否牢固；

（3）检查管道、阀门、接口等是否存在泄漏现象；

（4）检查燃烧器是否正常工作，清理燃烧器内的灰尘和杂质；

（5）检查安全阀、压力表等安全装置是否正常；

（6）检查电气控制系统是否正常，保证设备启动、停止、调节等功能正常；

（7）对设备进行定期保养，更换易损件。

5.1.3 维护周期

供暖设备的维护保养周期应根据设备使用频率、工作环境等因素确定，一般

分为季度性维护和年度性维护。

5.2 通风设备维护

5.2.1 维护目标

通风设备的维护保养工作旨在保证通风系统正常运行，提高室内空气质量，

为大厦用户提供舒适的工作和生活环境。

5.2.2 维护内容

（1）检查通风设备的外观，清洁设备表面；

（2）检查风机、电机是否正常工作，清理风机叶轮、电机内部灰尘；

（3）检查通风管道是否畅通，清理管道内的灰尘和杂质；

（4）检查阀门、风口等部件是否正常，调整阀门开度；

（5）检查电气控制系统是否正常，保证设备启动、停止、调节等功能正常；

（6）对设备进行定期保养，更换易损件。

5.2.3 维护周期

通风设备的维护保养周期应根据设备使用频率、工作环境等因素确定，一般

分为季度性维护和年度性维护。

5.3 空调设备维护

5.3.1 维护目标

空调设备的维护保养工作旨在保证空调系统正常运行，提高空调效果，降

低能耗，延长设备使用寿命。

5.3.2 维护内容

（1）检查空调设备的外观，清洁设备表面；

（2）检查压缩机、电机是否正常工作，清理压缩机、电机内部灰尘；

（3）检查冷凝器、蒸发器等部件是否正常，清理翅片、管道内的灰尘和杂

质；

（4）检查制冷剂管道是否畅通，检查管道接口是否存在泄漏现象；

（5）检查电气控制系统是否正常，保证设备启动、停止、调节等功能正常；

（6）对设备进行定期保养，更换易损件。

5.3.3 维护周期

空调设备的维护保养周期应根据设备使用频率、工作环境等因素确定，一般

分为季度性维护和年度性维护。

第六章消防设施维护保养

6.1 消防泵房维护

6.1.1 维护目的

为保证消防泵房设备正常运行，提高火灾应急处理能力，需对消防泵房进

行定期维护。

6.1.2 维护内容

（1）检查消防泵房内设备、管道、阀门等是否完好，如有损坏及时更换；

（2）检查消防泵启停控制箱，保证其正常工作；

（3）检查消防泵房电源，保证电源稳定可靠；

（4）检查消防泵房排水设施，保证排水畅通；

（5）检查消防泵房内消防设施，如消防水枪、消防水带等，保证其完好；

（6）对消防泵房设备进行清洁、除锈、涂漆等保养工作。

6.1.3 维护周期

消防泵房维护周期为每季度一次。

6.2 灭火器维护

6.2.1 维护目的

保证灭火器在火灾中能够正常使用，提高灭火效果。

6.2.2 维护内容

（1）检查灭火器的种类、数量是否符合要求；

（2）检查灭火器的外观，如有损坏、锈蚀、过期等情况，及时更换；

（3）检查灭火器的压力指示器，保证指针在正常范围内；

（4）检查灭火器喷射软管，保证无损坏、老化；

（5）检查灭火器保险销，保证其完好；

（6）对灭火器进行清洁、除锈、涂漆等保养工作。

6.2.3 维护周期

灭火器维护周期为每月一次。

6.3 火灾自动报警系统维护

6.3.1 维护目的

保证火灾自动报警系统在火灾中能够及时、准确地发出警报，提高火灾的应

急处理能力。

6.3.2 维护内容

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大厦物业设施维护与保养方案第一章物业设施维护保养概述...................................................................................................31.1维护保养的重要性.........................................................................................................31.1.1保证设施安全.................................................

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